重建要講效益

2017/06/09

昨文建議政府鼓勵舊樓業主自行做「發展商」,幫助名下物業原址重建,無非希望為舊樓釋出住宅樓面面積,增加本地私樓供應。

全港樓齡達50年或以上的舊樓沒有一萬幢,也有幾千幢,隨意在港、九的上環、北角、筲箕灣及九龍城、土瓜灣、深水埗、大角咀一帶都可以找到不少,個別舊樓只有一梯兩伙,甚至一梯一伙,它們可用的樓面面積相對較小,故建屋成本效益也較少,但以香港今天的住屋難題,我們必須特別強調建屋效益。

現代的「發展」概念,涵蓋了不少商業效益的計算,例如項目會包括多層超大型商場連地底多層停車場,那就非要超大面積,項目規模要超大不可。其實,若以上述地區的舊樓,當年純住宅或商住用途的「發展」規模,原址重建,相信可加快重建速度。

今時發展成本極高,私人發展商要有足夠的利潤,才會考慮發展舊區,但不少舊樓業主又會要求較高賠償以買同區樓,遂寧願擁着已幾十年樓齡的物業而不肯重建,雙方討價還價的過程便曠日持久;業主討價態度強硬,而發展商還價又不足以補償業戶「搬」、「置」的代價,造成舊樓可建樓面面積未獲充分使用。因此,政府可提出「合理價格」,向受影響業主作出賠償,換回重建權。

例如一幢5、6層高的舊樓,政府須墊支重建期間,業主另覓居所的租金及搬遷費用等,另又須聯絡小型建築商,在原址承包拆、建的工程;到新樓落成,原業主可獲分配相同樓層及面積的住宅單位,而其他新增樓層的收益,便是整個項目的財政來源。以一個50年前的普通單位,應可拆分為2至3個符合今天市場需要的單位,這個建議旨在增加可建住宅的樓面面積,但每個社區都有需要興建大型商場嗎?

這個其實構思源自60至70年代,公務員合作社一些房屋福利的項目,雖然建議採用小規模重建項目的模式,但也不希望只單幢發展,因為一些共用的成本會增加了,例如電梯。因此,這類重建項目最少要有4幢或以上相鄰物業的面積,才較符合重建的成本效益。

今天香港的市區重建速度未如理想,是因為受影響業主總認為賠償太少,而市建局或私人發展商則認為已付出合理(例如市價7成)的賠償予業主。若可以原址提供相同住宅單位,作為舊樓業主,只要另覓居所住上幾年,便可免費換回簇新物業,而不必再擔驚受怕,長期在塌樓陰影下生活,這個誘因會有其吸引力。政府正是要這樣調動業主的積極性,釋出舊樓增住宅供應。

(加快重建二之二)

撰文: 石老師工作室 敢批評,提意見;求共融,齊築福。
欄名: 為理發聲

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