香港樓價跌兩成 難之又難

2017/06/19

美聯儲上周三宣布再加息0.25厘,但香港銀行體系水源充足,仍是可不跟隨。上周末更有二手樓造價再創新高,很多地產專家、經濟學者,都對香港樓價之勇猛,嘖嘖稱奇,不夠膽再胡亂說淡了。

現今的樓價確比97年最高峰時還高,但持貨(樓盤)的成本仍是廉宜。當時按揭利率約10.9厘,現今約1.8厘,因近01年很多業主借貸都採用Hibor的方式,不再用昂貴的優惠利率。以100萬30年期的樓按計算,當年月供約9,447元,現今約3,600元;但當年供款中有9,083元是利息,只有364元歸於還本金;如今的3,600元供款中,利息開支約1,500元,還本金的約2,100元。以自用者角度計算,有58%的按揭供款其實屬於自己儲錢。以500萬元樓按計算,月供約18,000元,其中只有約7,500元是利息開支,若不置業自住,7,500元的「開支」,如何租到個安樂窩?

另外,美國明年加息步伐應會減慢,業主供樓壓力不大;再者,林鄭月娥上任後未必會繼續加辣。政府表示未來新樓落成量有增加,但這是因為平均的單位面積下降所致。再加上中國人移居香港人數續增,港樓要如外資般唱淡跌兩成,可說是難之又難!(本欄逢周一刊登)

撰文: 林家亨 香港股票分析師協會永遠榮譽主席
欄名: 股林展望

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