從「灰犀牛」看樓市泡沫

近期環球股市在高位爭持，專家們對後市有不同的看法，有認為當前無論在政治及經濟上，世界局勢都有很多不明朗因素，股價已過分反映經濟復甦的強度；但亦有認為，隨着聯儲局的退市進度緩慢，經濟復甦伴隨着低通脹，將使股價隨着公司盈利增長再上一層樓，高處未算高。

我認為，兩者的看法都有根據，前者指出的危機是存在的，但後者卻是當前的基本形勢，問題在於真正的危機何時爆發，而聯儲局能否成功讓情況軟着陸；至於估股市的頂部，則是吃力而不討好的事情。

大型危機突發被視為「黑天鵝」效應，因「黑天鵝」出現的概率極低；若發生，定必令市場恐慌。近年最大的「黑天鵝」是英國「脫歐」，這對英國和歐洲的衝擊還在開始階段，勿以為英鎊的勁跌已反映了「黑天鵝」效應。

然而，「黑天鵝」出現的情況還是很少，美國年輕學者米雪兒渥克女士（Michele Wucker）便提出了「灰犀牛」的理論，並且在去年撰寫了《灰犀牛》（THE GRAY RHINO）一書；而該書已在內地和台灣發行了中文譯本，主旨在於如何在被忽略的明顯危險之中作好部署。

犀牛是受保護動物，大多帶有灰色，牠們至今仍有幾千頭存活，並非十分罕見，牠們一般不會主動襲擊人類；然而，若不善於與野生的灰犀牛打交道，則也可能會惹來攻擊，甚至可能是連群結隊的攻擊，釀成嚴重破壞。

面對未來危機疏於防範

渥克指出，世人面對的不少危險，其實都是顯而易見的，只是怠懶不去認真解決；例如氣候暖化的危險，若不及早應對，遲早勢必釀成全球巨災。

在金融市場方面，她指出08年的金融海嘯其實早已危機重重，有智者留意到房地產泡沫遲早必爆；然而，卻還是不能阻止這場金融海嘯。而事實上，提前沽空次按債券的高人，若不是堅持到底，也可能早已成為輸家，而不能一朝大賺；相反的是，大部分人都要為這場海嘯埋單。

我認為，目前在世界上顯而易見的危機比比皆是，但卻難以預知爆發的真實日期。我認為，作為普遍性危機存在時，可謂是「灰犀牛」階段，到真正爆發時，便是「黑天鵝」突然來了。

08年金融海嘯之前兩年，羅傑斯老師早已指出美國零首期買樓前所未見，定必釀成資產泡沫爆破；因此，他決心賣了紐約的大宅移居新加坡，結果，他在泡沫爆破前幸運地以高價脫手。

不過，羅傑斯也早已指中國樓市和香港樓市存在着泡沫，預期遲早必爆，但確實的時間卻是無法準確估中。

香港樓價已遠超過市民的負擔能力是人所共知的事實，而特區政府也正在加速土地供應，由於聯繫滙率，香港遲早要跟隨美國加息令到樓市更具風險；然而，香港樓價今年仍在上升，兩年前買樓者早已有明顯的帳面利潤，而勸人別買樓者早已跌爛眼鏡，把樓房沽出改為租住者怨聲載道。也就是說，儘管樓市高危是事實，但由於種種原因，何時爆破卻是無法準確預測的。過早估計樓市必爆者往往要先變成輸家，房子不同股票，難以沽空，否則就早已輸死很多唱淡者了。於是，也有認為，香港樓市是長期會不爆破的，理由是就算加息；息口仍低，香港處於全民就業，新一代對樓房的剛性需求很大，還有來自內地的投資者加入搶購等等。

我想，上述都是仍未爆破的原因，特別是利息在可見的一年，仍會處於頗為偏低的水平，這令到供樓的負擔仍可容忍；而銀行願意做長達三十年的按揭，使有首期的供樓者若願意「暫時過緊日子」，還可負擔得來。

樓市有危機但難預測爆破

加上過去幾年證明了「愈早上車愈着數」，逐漸變成一種偽命題；於是，就算相信樓價不可能長升長有者，也會以為還是上了車着數，到爆破前，自己已上岸了。

是耶非耶？不妨看看過去的例子。香港樓市泡沫曾在1998年亞洲金融海嘯期間爆破，至2003年沙士，樓價曾累積跌從高位跌了八成。2008年金融海嘯，聯儲局為首的各國央行，以印銀紙來托住資產價格，令樓價的調整沒有延續，港樓市也受惠於超低利率和供應不足而節節向上。

但如今，「房是用來住的不是用來炒的」成為了中港當政者的座右銘。在行政主導的打壓下，內地大城市樓市明顯已到頂，只是由於民眾收入增幅較大而可能實現軟着陸；但在香港，港價仍在升，市民薪金的增幅慢，樓價與購買力大幅脫節，想借加人工來「軟着陸」也不可能。

有問，明年美國繼續加息是大概率的事，香港樓市到時是否逆轉呢？我想，就算香港跟加1厘後也未必足以令樓市爆破，但聯儲局的目標是要回復到3厘的正常水平；在未來兩三年，香港亦會接連加息，到了某個臨界點，就是大群「灰犀牛」衝過來了。

我認為，當政者既要盡快大幅增加土地供應，大幅增加興建各類資助房屋，使市民相信「居者有其屋」並非空話，才有機會談得上有「軟着陸」的機會。

除了樓價太高本身所帶來的危機之外，在我們附近還有朝鮮半島核危機，誰可保證不會武力解決？到頭來，遠東區的資產價格也會受到突然的打擊。

究竟是否仍可買樓？我的標準答案是若預計加息之後也負擔得起，則仍可考慮供樓自住；畢竟中產難入住公屋，申請到資助房屋等於中六合彩二獎！

新一代宜暫時租住小一點的房屋，用儲蓄的錢進行投資增值，等待抽居屋等以及樓價未來必將出現的顯著調整。至於要等到何時何日，我不懂得答！

911慘案之前大約三個月，我在《經濟日報》發表了「小布殊與拉登決戰前夕」一文。後來，有提出，若在9月初發表就完美了；我笑說，這只會是最大的不幸，那麼，我會被擄到關塔拿摩查辦了！

（原文轉載自《經濟通》）（本欄逢周五刊登）