發展商為了令旗下物業增值,可謂無所不用其極,甚至將超級豪宅地段的項目,變成平民化的劏房出租,為的便是追求租金回報及盡快出租。
一向以收租物業為主的裕景地產,先後將旗下山頂加列山道、壽山村道及赤柱東頭灣道等數個項目改成劏房出租,最便宜的單位,月租由5,000至8,500元不等,比銅鑼灣舊樓劏房抵租。其中最大規模的可算是壽山村道53號的傲林軒,由原本18個3、4房的豪宅單位,改為270個80至200平方呎的劏房出租,以共居概念作招徠。
較舊租升6成 回報增至3.4厘
在壽山村道,傲林軒位處山腳位置,優點是接近港鐵站,缺點是噪音相對較大。根據區內地產代理提供的資料,原裝大單位月租約7萬至12萬元之間,呎租約65元。不過,發展商改成劏房後,最細單位月租8,500元,呎租106元(建築面積計),比舊租金高60%。
若按壽山村道同級數單位買賣價(最近成交呎價2.8萬至4萬元)相比,發展商租金回報由過去大約2厘,上升至3.4厘(若用實用面積計,回報肯定更可觀)。
除了追求租金回報外,不少超級豪宅單位還面對租客愈來愈少的問題。根據中原地產統計,2017年第二季山頂南區租賃市場成交宗數及成交金額上升,成交宗數124宗,按季上升43%,而金額則上升41%。值得注意的是,成交分布方面,交投則繼續集中於月租0至9.99萬元組別的物業,佔整體67%;10萬至19.99萬元組別之租賃成交則下跌至30%;20萬元或以上組別之租賃成交跌至3%,正正反映了現時豪宅租務市場由細價單位主導,租金逾20萬元的單位甚難租出。主要因為過去由外籍人士支持的豪宅(月租20萬元以上)租盤,愈來愈難租出,山頂甘道一幢實用約3,000呎的洋房,閒置逾一年也未能租出。
裕景地產旗下山頂加列山道龍庭,共有10幢面積逾3,500呎的洋房,月租逾20萬元,由於樓齡逾28年,同樣面對難出租問題,所以發展商將豪宅洋房改為1,200至1,500呎的單位出租,月租約6萬元,以吸引不同客源。
豪宅洋房 面對出租難問題
另一方面,雖然近年有大批中資公司來香港發展,但是內地客租樓較喜歡住望維港海景的新樓,故內地客大多數租住中、西半山或九龍站一帶新樓,月租10萬元以下便有交易,以西半山璈珀、敦皓等新入伙盤為例,近兩月便錄得多宗內地客租務個案。
對於發展商將豪宅改裝成劏房出租,不少豪宅地產代理一點也不覺得驚奇,甚至認為若裕景地產的方式成功,會有其他豪宅業主跟隨。無論樓價或租金,愈細愈貴似乎已成為今日樓市主旋律。
撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮
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客源廣 呎租高 豪宅劏房回報佳 - 晴報 - 港聞 - 新聞頭條 - D170811
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