禍延3代的房屋問題 撫心自問 Is This Right?

2017/09/08

過去6年多,筆者一直忙着和「香港黃金五十」10多位在普通家庭長大的80、90後年輕人,研究一連串與其將來有莫大關係的經濟、公共理財、醫療、人口等政策;亦因此沒花時間研究以往頗熟悉的房屋問題。直到近來,WhatsApp群組內多個年輕人熱衷討論要到深圳工作及置業;又從一位有近20年「師友計劃」(mentoring)經驗的好友口中,聽到她一名現已40歲的前學員(mentee),雖然早已成家,但一直不能儲夠首期在港立室,剛剛放棄了香港,一家4口移民澳洲,筆者才打開鋪了塵的spreadsheet(試算表)、注入新的數據來看看現時情況。

分析結論已絕對明顯︰房屋短缺對社會及經濟的影響已超越臨界點!如市民還不充分明白這禍害對社會每個家庭影響之深和廣,未來5年貧富差距、社會不公義、由租金上升引致的通脹,只會比現在劇烈惡化,處於水深火熱的無窗劏房居民只會倍增!只有市民大眾能將議題「上心」,面對客觀事實、不迴避問題,達成為全港市民大量造地建屋的共識,並為香港作出一定困難的取捨,年輕人才能有個像樣的將來!

收入難追樓價 青年上車無期

完全不能實現的上樓夢,對低收入青年來說更是一場愈來愈長的噩夢!公屋非長者的一人申請數目,由10年前的3.8萬宗,大增2.4倍到12.9萬宗!單身青年即使由18歲開始輪候公屋,至少都要等30年,即48歲後才能上樓!更甚者,即使高收入的年輕家庭亦難逃無樓厄運!以今年50大屋苑的平均呎價計算,一個實用面積450呎的兩房單位索價600萬元。假設一對年輕夫婦,兩人的月入合共5萬元,等於全港家庭月入中位數2.5萬元的兩倍,亦是全港最高收入的16%。假設他們每月付出衣、食、行、租、孩子教育等支出後,仍能儲起收入的15%,在沒家人支持下,要負擔上述600萬元的單位,要儲足29年(見表)!

即使月入8萬元(全港最高收入的10%)的家庭,也要儲14年;惟有家庭月入10萬元(全港最高收入的6%)的家庭,才可望在10年內,單靠自己「上車」。要謹記以上還只是假設樓價在今天水平停住不動,「等」這些年輕家庭置業。若樓價未來5年每年升5%,上述家庭便需多儲3至9年。過去10年,樓價的年均升幅不是5%,而是12%!若以此升幅推算,絕大部分家庭所需年期長達四分一甚至半個世紀,根本不切實際!換言之,除非他們的父母本身已有物業或其他資產,可資助部分首期,否則今天香港一整代的年輕人,收入較低的上不到公屋,收入高也無望置業!當我們窮幾代人的努力為孩子造出教育同一起跑綫,而當一群在低收入家庭長大,勤奮努力、有大志成功考進大學、繼而事業有成、理應上流力最強的年輕人,都要用難以想像的時間來儲錢置業,這公道嗎?

除非父母資助 高收入難置業

原來,居者有其屋如此卑微的人生要求,早已被「父親有沒有樓」起跑綫決定。無論你怎麼勤力讀書、努力工作,學業及事業上的成功也不能幫你成就置業夢!而這不公不義的「世襲」上樓楷梯,在未來10至20年會延續至另一代。孫子唯一有機會置業的途徑,不在乎自己的努力,而在「爺爺有沒有樓」!我們實在是時候問,Is this right﹖(這樣對嗎?)

港人習慣嘲笑日本人要用三代人供樓,但今天香港不是一樣嗎?當父母們要用自己的退休金資助子女置業,難道年輕人都願意見到退休父母,本來可每年享受3次郵輪假期,變成3次天星小輪嗎?「養兒一百歲,長憂九十九」是形容父母愛子女的說法;難道做父母的,在供書教學後,還要先幫子女、孫兒「上車」,「長供九十九」才可離開人世?

早前推出的一個荃灣新盤,在周三有4伙「撻訂」單位重推,竟吸引1,300組買家「打蛇餅」搶購!一個人在事業上奮鬥30年的最大成就,竟是供完一個200呎的斗室,Is this right?事實上,香港的人均居住面積只有170呎,新加坡比我們大六成,中國更是我們的兩倍!今天的女士可能想要walk-in wardrobe,男士則想要地方多買一台電腦、大電視等等,很難想像隨着生活水平提升,我們的居住面積竟然愈來愈小!幾年前,香港的離婚率只是全球十大,最近卻躋身三甲。筆者不禁想,有多少離婚是由於居住環境過分擁擠,及令人透不過氣的儲首期、供樓壓力引發的家庭爭拗所致?

更令人氣餒的是,連政府的長遠土地規劃策略《2030+》中,也似乎完全向這個惡劣情況投降!《2030+》提出的願景,完全沒有改變、提高人均居住面積的目標,反而提出增加人均休憩及公共用地來給我們一丁點希望!這豈不是說,我們實在無法增加市民家中的面積,只能叫大家多用公共設施嗎?但難道我們要對下一代說,家中地方不夠,要溫習就到圖書館吧!你想多點私人空間,那得往商場逛逛!難道我們家中廚房不夠大,日後就要到公共公園圍爐燒烤嗎?Is this vision right?

講到底,要解決房屋問題就需要土地。引用團結香港基金的數字,香港在過去10年的土地開發規模,比之前10年大跌9成!換言之,若要在未來10年一次過追回落後,便等於要用過去10年的20倍速度造地,才能「打和」。但何以很多在香港一切行之有效的造地方法,在今天都恍似舉步維艱?東大嶼都會填海計劃能容納70萬人口,居然到現在連前期研究的錢都未有批出!新界東北、西北等開發新市鎮的計劃,又往往遇上所謂「不遷不拆」的訴求。若40年前人人都「不遷不拆」,今天我們還會有沙田、大埔等重要的新市鎮嗎?

理解客觀現實 積極開發土地

還記得特首林太參選時提過,自己小時候要在「碌架床」上做功課,到今天50年過去,林太早已不是小學生,但我們仍有數以萬計的孩子要在「碌架床」上做功課!正如特首在土地供應小組開會前說,當有近20萬人仍活在環境極度惡劣、可能連窗也沒有的劏房,我們是否真的就不能在維港以外再選址填海?真的就不能發展郊野公園的邊陲?筆者認為,反對者不應到小組開會現場抗議,而應直接向正輪候公屋的劏房住戶交代。

筆者明白,土地供應是個敏感議題,容易牽動情感,甚至讓人煽動仇恨。但筆者作為分析員,只懂分析數據,不信仇恨有價。

所以未來幾周,筆者只能闡釋更多客觀事實和證據,希望幫助大眾以實證為本,有充分資訊為香港未來作正確的決定。

撰文: 林奮強 HKGolden50 香港黃金五十 創辦人
欄名: 盛衰關鍵

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