呎租貴過豪宅 環境逼過孟買 幫助下一代 決心造地

2017/09/15

今個星期,筆者為照顧一位已離世好友的病重父親而飛到英國。期間,筆者留意到BBC的一個電視節目“World Busiest Cities”(世界最繁忙城市),第一集便介紹香港,當中有一大段劏房的採訪,直指在居住地獄中的港人慘況。

正如筆者上周提過,香港房屋問題已到了一個「禍延三代」的地步。對近100%的年輕人而言,無論他們讀書成績及工作成就如何卓越,若他們的父母沒有物業,不能資助首期,置業根本是個沒可能實現的生活最基本要求!甚麼香港的美好未來,根本沒他們一份!若想得再長遠一些︰很多人一生打拼,也是想退休後生活無憂。但若一個人退休時仍未置業,便等於長憂生活開始,要一直捱貴租及加租直到離世一刻,而壽命愈長恐怕只會因棺材本蒸發而誘發憂鬱。

買樓鎖定成本 減後顧之憂

相反,置業可鎖定一生的居住成本,完成按揭後就算有幸活得遠超自己估計,直至百年歸老時居住也是免費,這原來亦是退休準備的一部分。筆者與今次送別的95歲友人父親談起他也認為是幸福的一生,也是因為儘管他只是一位終身「行beat」的bobby(英國警察),但也能早日上車,還供了兩個兒女上大學,及退休不用租樓的後顧之憂。要說「生涯規劃」,相信他絕對是個成功例子。

因衣、食、行的使費還可能靠「積落」的年金類資產派息支付;唯獨是「住」,在今天人均壽命愈來愈長的大環境下,誰也說不準交租的日子會有多長及每年租金的漲幅,但誰也不想因計錯數,而要晚年「瞓街」!如果說要年輕人有妥善的「生涯規劃」,這概念恐怕亦應愈早教育愈好,不能隨口講句「不做樓奴」就可逃避。

可惜,如筆者上周所述,低收入的單身青年,即使由18歲開始輪候公屋,至少都要等30年,即48歲後才能上樓!即使高收入的年輕家庭,例如月入5萬元、全港最高收入的16%,若單靠自身努力,同樣都要儲蓄近30年才夠首期置業!更尤甚者,在這段儲錢的期間,他們想買的單位,可能已被另一個擁有物業的父母幫助兒女買了,推高樓價。

租金大幅急升 催生出「劏房」

假設一個年輕人大學甫畢業,在25歲時便賺到年薪百萬(月入8萬元,或全港最高收入的10%)並開始儲錢買一個600萬的單位,若樓價在5年間,像過去10年般每年升12%,他也要儲足25年,即是50歲時才能「上車」﹗而且他還要承擔長達30年的按揭,供完樓都已年屆80!試問有多少年輕人,能在25歲便賺百萬年薪?所以,上樓大計,對無殼父母的兒女,絕對是個下一世換了有樓父母才有望達成的功業!

首期目標可望而不可及,買不到便只有租樓。數據上,過去20年,中、小型單位(差估署A、B類單位)的租金升幅,大致跟整體租金的升幅同步。但最近7年,因追不到樓價升幅而被迫租樓的年輕家庭大增,令中小型單位的租金爆炸性上升,並大幅拋離整體租金升幅20至40個百分點。這正是房屋供應完全追不上需求的鐵證。

租金愈來愈高,到有人連一個完整的單位也租不起的地步,自然便催生出「劏房」。今年5月,報載屯門有80呎的唐樓劏房,竟錄得呎租65元,比九龍豪宅凱旋門(呎租50至62元)還高!筆者還記得兩年前在一個土地發展的論壇中,聽到資深測量師溫文儀先生講述他作為長策成員,探訪劏房居民的感受。在劏房中碰到一位30來歲年輕租客的他說,從來沒有想象過,好好一個年輕壯男,居然可以有一張全無表情、空虛的臉。在臉上,他看不到一丁點對生命的期盼和未來的希望,「行屍走肉」(walking dead)恐怕是最可怖,但也最貼切的形容。

通脹高踞不下 退休難安穩

可怕的是,今天居於劏房的人數幾年內已增至20萬多,勢想不到44年前「72家房客」的苦況,在這麼多年的社會進步後,卻在這10年間以「悲慘版」重演!當供應遠遠不及補回過去10年的大落後,而各階層的剛性需求繼續將樓價及租金推高,住在沒窗口、晝夜不分、基本安全都成問題的劏房苦民,亦只會如山火般蔓延及倍增!

租金續升的另一個直接衝擊,是通脹高踞不下。因為香港有近一半的通脹,都是由住宅及商業的租金升幅而來的。這令我們的退休人士「老本」愈來愈「唔見使」。

若一般打工仔65歲退休,85歲才離世,其退休金儲備便要「搣」夠20年﹗

而且,樓價急升下,新的私樓愈建愈細,200呎、甚至100多呎的單位都有!難怪被戲稱「納米盤」。美其名是配合市場需要,其實就是為遷就買家負擔能力,把單位的整體金額(lump sum)壓縮的結果。筆者不明白,為何香港的規劃標準,對車位有最小面積限制,反而人的居住面積反而沒有下限?為甚麼應該以人為本的社會規劃卻見不到人的蹤影?為甚麼我們這麼輕易便把會將活人靈魂蠶食的劏房式建築合理化?Is this right?

凝聚發展共識 拓土地建屋

筆者希望港人都能「上心」來面對這個社會最大、禍害3代、關乎香港能不能有一個公義未來的最關鍵議題﹗事實上,按每平方公里已發展土地計,香港的人口密度是倫敦、紐約、北京等大城市的5倍!雖然香港的人均GDP是印度的近30倍,但擠逼程度卻和孟買差不多!今天看來,我們這富裕一代在生活質素、個人空間、上流/上樓公義等極重要層面,明顯地為社會作了一個絕對錯誤的決定。此刻,我們更應深切反省,當差不多全世界都愈住愈好時,我們卻背道而馳,把這個愈來愈爛的房屋攤子,強加於年輕一代令他們的環境更嚴峻、辛苦!

所有客觀數據,都同意BBC及各界指摘本港房地產的畸形。筆者相信在香港萬惡之中,一定以「不造地發展」為首!可惜市民似乎仍沒聽到特首林太所言,香港不是沒有土地,而是沒有共識,缺乏用地、造地的決心!

然而,筆者相信世上無難事,只怕有心人︰當你看罷這些嚇人的數據,撫心自問,你想我們的下一代怎樣生活?你又能否做一個有心人,不再視而不見,發聲支持政府廣闢土地,重新建設一個更人性化、更公義及住得舒服開心的香港呢?

撰文: 林奮強 HKGolden50 香港黃金五十 創辦人
欄名: 盛衰關鍵

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