面對年輕人的剛性需求 應積極創造剛性供應

2017/09/22

常言道「對症下藥」,今天香港的房屋問題固然是個全民受害的重症,不過一旦政府及社會錯誤理解問題,斷錯症便會落錯藥,甚至帶來副作用。

一如過去10年,面對樓市上升,政府連續推出多輪需求管理措施(辣招)似乎不認為這是剛性用家需求帶來的後果,期望透過遏抑短期炒賣、外地買家等需求,樓價自會調整,以解房屋困境。筆者認為,我房屋市場的確存在剛性需求,解決方法則只有大幅增加供應!

傳統經濟學推測當一個城市人口年輕、收入增長最快時,物業需求最高。但實況恐非如此。舉例25年前,一對40歲夫婦和一對10歲的兒女居於太古城一個1,000呎的單位;到今天樓已供完,兒女亦已過而立之年,想搬出獨居。年屆退休的夫婦,可把太古城的大單位沽出,到元朗購入500呎兩房單位自住,並同時幫子女二人,每人全費買一間位於市區的250呎開放式新盤。

人口結構變化 換樓需求大增

此來,住宅的總呎數不變(仍是1,000呎),但卻由1個單位,變成對3個單位的需求。上述1換3的過程完全不牽涉額外按揭,是完全資本(equity)的交易。元朗樓價較港島低,夫婦二人還可能因此騰出可觀的現金支持退休生活。這亦某程度解釋,何以金管局把按揭成數一壓再壓,到今天新造按揭平均成數只有50%,樓價還是上升。物業市場分析必須與時並進,考慮人口結構變化。二戰後香港經歷嬰兒潮,每個家庭平均生育6名小孩。但兒女眾多,即使父母薄有資產,當年的首期亦低至1成,但積蓄資助了二哥置業,三妹的大學學費便隨時泡湯!今天,一孩家庭是主流。而1946至1964年間出生(即今天53至71歲)的嬰兒潮男性有約90萬,假設三分之一有子女且有能力、並樂意資助首期,便是30萬個單位的切實需求。平均攤分15年,便等於每年新增2萬個有充足購買力的需求,比政府的私樓供應目標每年1.8萬伙還多(圖1)!

受惠環球量寬 財富急促增值

又例如,1980年代末,政局因素引發長達10年的移民潮,期間超過50萬港人移民離港。成功移民的都屬經濟條件較佳者。讀者們不妨回想,當年移民的親朋戚友,有否沽出香港的物業,並在海外(如英國、加拿大、澳洲)置業?

當年移民的港人,其海外物業同樣大幅受惠於環球央行近年的寬鬆貨幣政策,樓價隨時比香港升得更急、更高!若他們或其子女最終回流香港定居,那只要把海外物業沽出,要資助子女首期不是難事。同樣,過去幾十年間,若港人選擇投資大灣區其他城市,其增值幅度亦肯定不比香港遜色!

筆者想指出,樓市的需求千真萬確,是剛性用家需求。首先,過去5年,年薪90萬以上的納稅人增加了7萬名。若這批新增的高薪打工仔每人買1個單位,期內落成共5.5萬伙私樓便一掃而空,還剩下1.5萬人要在二手市場繼續努力。我們很難期望這麼多高薪一族,都沒置業或換樓的需求。

同時,持貨不足3年的住宅成交,自2010年起急跌,2016年僅523宗,佔總成交2%,證明炒賣已絕迹(圖2)。因此,港人和政府都必須「上心」,正視客觀現實,不要期望外圍因素可自動解決房屋問題!應付剛性需求只有一個辦法,就是剛性供應,即急切造地、加快建屋!

大刀闊斧處理 紓緩貧富不均

若我們再不大刀闊斧處理,目前的市場生態只會加劇資產分布不均︰今天新盤動輒索價900萬元,在5成按揭要求下,以年利率2%、供款30年計,假設有父母資助的人湊夠450萬元首期,只要月入約4萬元(若夫婦合計即每人2萬元)便可通過加息3厘的壓力測試;相反,即使你年薪百萬(即每月約8萬元),還刻苦儲下180萬元,本來在金管局收緊按揭要求前,剛好夠付2成首期,可靠按揭保險「上車」,而你的收入亦足夠支持720萬元(8成)的按揭供款。但今天,缺乏父母資助的那位很可能要在敗興而歸了。

上述的例子中,兩者相差3成首期,即270萬元的儲蓄,這等於較高薪但沒父母資助那位供樓14年的本金總和!筆者在本欄中多次提到「Is this Right?」就是這意思︰因家庭背景不一樣,原來可等於14年辛勤努力!父母資助一下子把置業的「起跑綫」移前14年,這公平嗎?

筆者曾指,即使25歲便年薪百萬,若單靠自己要儲蓄25年才能買600萬元的單位,而供完樓已年屆80。上述例子更說明,不論如何努力工作儲蓄,都難以跑贏有父母資助的人。永遠看不見終點置業夢,怎不叫一整代的年輕人沮喪?

考慮現成方案 提速增加供應

展望未來,香港對土地和物業的剛性需求勢有增無減。為能迎好而上,把握機遇,我們只有一條路可走︰為港人急切製造剛性供應!我們應考慮所有能較快見效的方案,特別是現成土地,例如郊野公園邊陲、私人發展商的土地庫等。

近日有機構提出用貨櫃建過渡房屋的建議。社會上有指,這令人想起60年前簡陋的鐵皮木屋,代表房屋問題大倒退。筆者認為,計劃「幫得一個得一個」總比甚麼不做要好;同時也反映港人的關愛之心,不希望見到「72家房客」在今天「加慘版」重演。因此更應全民支持土地發展,否則今天居於劏房的20萬人,數目隨時在未來幾年倍增;租金升幅亦會刺激通脹,直接打擊700萬港人,尤其退休長者!這顯然是禍延三代的重大危機!

中秋節將近,港人都習慣幾個家庭一起吃飯。筆者盼望社會能夠「上心」理性思考,支持開發土地,日後不會再有港人因買不到樓而移民,讓未來的中秋佳節,家家戶戶都能夠人月兩團圓!

撰文: 林奮強 HKGolden50 香港黃金五十 創辦人
欄名: 盛衰關鍵

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