勿再以「泡沫」作藉口 加大供應助上車

2017/10/06

近日,金管局發表半年報告,明言關注樓市內似乎日漸普遍的「家庭融資渠道」-正是坊間口中慣用的「上車靠父幹」,即年輕一代要靠父母資助首期才有能力置業。筆者高興金管局意識到問題的存在,但可惜當局的「斷症」似乎仍認為樓市是個泡沫,是曇花一現的小陽春,稍微衝擊便會爆破,多次強調「住宅物業市場前景極不明朗」。

這種已沿用8年但沒充分數據支持的比喻,輕視(trivialise)因果關係,尤其是漠視剛性需求的力量及土地嚴重不足的程度,所以仍以為只要用些需求手段便可解決問題。

所有資產也可短時間內上升或下跌,如美元今年內、沒甚麼戲劇性泡沫爆破兌歐元便貶值近15%。但要衡量是否泡沫,有三個因素︰⑴槓桿比率(gearing),即買家的借貸程度;⑵持貨時間,即買家是打算「短炒」還是長綫持有;⑶利差(carry),即租金收入是否高於按揭供款。

首先,連金管局的半年報告(第52頁)也指出「新批出按揭的平均按揭成數降至今年7月份的48%,而供款與入息比率亦降至34%」;加上2016年已完成按揭供款的自置物業家庭有80萬個,佔總數三分之二。換言之,不論是整體市場還是新進場的買家,借貸都相當小。

基本因素穩定 難以衝擊樓市

第二點,持貨不足3年的住宅成交,早於2010年起急跌,由3.6萬宗降至2016年的523宗,佔總成交只有2%,證明炒賣已絕迹,買樓的都是有實際需要、長期持有的用家。

最後,最新住宅物業租金回報率仍維持在2.5-3%左右,比按揭利率約2%為高,保持「正利差」(positive carry)。

金管局指「有些年輕置業人士的資金,部分來自父母的物業加按」,一旦樓市逆轉,會衝擊有關家庭。筆者和金管局一樣,並不掌握實際上這類物業成交量。但合理地推斷,已完成按揭的業主父母年紀亦不小(嬰兒潮一代普遍較遲置業);筆者也與前綫的資深地產研究員交流過,似乎港人「財來自有方」,不用把現有物業加按亦可資助子女上車!

筆者對這個發現並不驚訝。正如本欄曾述,早年的移民潮後,大量港人在海外(如美、加、澳)置業,這些物業的價格一樣受惠環球量寬而急升;同樣地,隨着香港經濟起飛,過去幾十年賺到錢的港人若投資了國內大城市的物業(如北京、上海、深圳),樓價升幅亦會大幅跑贏香港!

若同樣由1996年起計,過去20年香港樓價上升了41%,而美國、加拿大、澳洲則分別升了1倍、2倍、及3倍!而上海和北京的樓價更升了8倍和6倍!若這些港人近年決定將部分資產回流香港,並資助子女上車,他們大可沽出海外物業獲利而為之,毋須「透支」現存香港樓價的升幅。

出售海外物業 足夠資助子女

筆者也曾說,「人到中年」的城市,物業需求比年輕時更高︰本來居於太古城1,000呎單位的一家四口,今天樓已供完,夫婦可沽出大單位,換細單位自住,並同時幫子女二人,每人全費買一間250呎開放式新盤。如此「一變三」的換樓需求,甚至不需額外借貸便可完成!若政府及港人連有多少海外擁有物業都不掌握,又何以判斷是否「泡沫」呢?

以上兩種資助子女置業的模式,前者不需把本港物業加按,後者連額外按揭也不用。金管局一味指樓市過熱,以為只要提高首期要求,樓價泡沫自會爆破,結果這種「非常時期的非常手段」持續8年!筆者已曾舉例,同樣買個900萬元的單位,年薪百萬、有200萬積蓄的人,反而會輸給年薪50萬、但父母卻有能力資助450萬首期的人!把置業機會天秤,極不公平地傾斜向本身已有資產的家庭的,不是別人,正是金管局的首期要求!

當然,金管局指它是為了銀行體系安全着想。但金融穩定只是社會穩定的其中一小部分。當能否置業不再是讀書、工作有多出色,而只是取決於你的爸爸、日後更可能是爺爺是否有樓,如此不公的社會狀況,人心如何安穩?結果,為了控制按揭市場的風險,反而為社會製造了更多、更大的風險。

若我們面對客觀現實,自會明白面對剛性需求,唯一出路就是凝聚社會共識,千管齊下增加土地供應!但近日成立的土地供應專責小組讓社會重新討論《2030+》的土地供需數字時,卻發現連政府的長遠土地規劃策略,似乎都沒有理解問題的嚴重性和迫切性︰例如完全沒有提出「增加人均居住面積」的目標,代表30年後我們會和今天住得一樣擠迫!

控制按揭風險 製造更大矛盾

一切客觀數據都表明,現時香港老、中、青三代所享的安穩生活已過臨界點。要力挽狂瀾,我們必須大刀闊斧地進行改革。本來,解決資產分布不均相當困難,因為與收入不均不同,即使向富人徵收重稅,沒有資產的人還是沒有資產。因此,筆者十分支持近日有報道指,即將推出的港人首置上車盤,會採取「鎖定補價」的安排。舉例說,市值500萬的首置盤,合資格家庭以300萬購入,餘下的200萬不會像今天的居屋一樣,隨市價改變而浮動,而是鎖定在購入當天的200萬,在10年禁售期過後,補回200萬便可在自由市場交易。講到底,香港最寶貴的資產就是土地,沒有方法比經土地注入財富去扭轉資產市場的不均來得直接。

當然有人會批評,這是雙重福利︰因為這些家庭在購買單位時已獲折扣,不應再獲升值的利潤。但筆者想提醒,第一,10年禁售期過後,有關家庭還是要把首置盤的全部市價(即500萬)付清才能在自由市場交易。從這角度,除利息外,政府根本沒補貼,還是把當日的500萬元市價全數收回。第二,香港樓價上升,都是歸因全香港人都有份貢獻的經濟繁榮。那為甚麼經濟紅利,只累積於有樓的人身上?

尤其是,今天的香港置業率只有約50%,即有一半的家庭無法享受土地升值的好處。今天回首,相信沒有人會反對首任特首董先生提出在十年內達至7成置業率的目標,令香港變成大家共同擁有的社會。可惜,不單我們的置業率最高只增至約54%便回落;甚至到過去幾年,我們還在賣董先生任內造的土地!現在報載的新方案,固然是代表新特首林太的開明管治新風,是幫助港人上車的第一步;若有關方案行得通,筆者認為應採取港大王于漸教授領導團結香港基金的研究倡議,把鎖定補價擴展至現時的居屋和綠置居,讓更多基層家庭能透過土地升值,分享經濟繁榮成果。

撰文: 林奮強 HKGolden50 香港黃金五十 創辦人
欄名: 盛衰關鍵

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