供應落後 租金急漲 置業比租樓更抵

2017/10/20

行政長官林鄭月娥上周三(11日)發表任內首份施政報告,提出「以置業為主導」的房屋政策方針,引起社會廣泛討論。其中一個爭議是,有論者指若房屋只是為了滿足居住需要,而不是為了投資/儲蓄,那麼大可租樓,不用置業。因為置業同時帶來30年的按揭債務,等於「綁死」自己,一點也不划算。事實是否如此﹖筆者用了一些簡單的數據運算,發現在投資回報長期低企(少於5%)、房屋長期供不應求,令租金持續上升(每年5%)的環境下,純粹以一生人居住得最「慳錢」為目標,置業方案比租樓優勝,數據上的說服力極其明顯。

以下筆者先假設只有支出、沒有回報下,到底是交50年租;還是置業供款30年,到最後20年「免費」的方案,何者支出較高。

以表1的數據為例,首先,假設一個普通單位每年租金是100元,並假設租金將跟隨長期走勢(1985至2015年),每年上升5%。參考今天的住宅租金回報率,每年100元租金,以2.5%的回報率推算,這個單位的售價便是4,000元(注意這是單位的「理論」樓價,而不是呎價),並進一步假設按揭利率為3%,較現時市場普遍約2%為高。

以慳錢為目標 買樓較划算

由於不論是租樓或是買樓,都牽涉數以十年計的現金流。要比較兩組不同現金流的高低,我們需要將其「折現」(discount)至今天。第9項的數字就是三個不同的折現率(discount rate),分別是3%、4%及5%下,所得出50年總租金的「現值」(present value)。簡單來說,若未來50年,我要支付每年100元、並每年上升5%的租金,那麼我可以在今天拿出8,079元在市場投資,賺取每年3%(即折現率)的回報,便解決了未來50年的租金支出,如此類推。因此若市場的投資回報(即折現率)較高時(如4%),今天要拿出的錢便會相應較少(6,136元)。假設置業者以年利率3%,承造樓價7成的30年按揭,這30年供款的現值,加上今天付出的1,200元首期,就是買樓的總開支(第10項)。在上述的假設下,租樓相比買樓的總成本高出40%至1倍。

必須留意,表1的計算是假設房屋完全沒有資產價值,50年後今天買的房子將分文不值。換言之,買樓和租樓只是「今天先付首期,然後供款30年」;和「交50年租」的分別。單是從控制一生人總居住成本角度出發,置業已經較為划算。簡單來說,就是多貴的樓都有供完的一天,但租金支出卻永遠不會停止。

務求鎖定成本 可減低壓力

就好像很多電器和家具,大家購買時都不會想像日後轉售圖利,是一項純粹的開支。例如,二手電視機不可能「升值」,投資價值肯定是零,但一般人都不會租電視而是買電視。即使沒有投資價值,純粹為了鎖定使用成本,不論用多久都是同一個價錢,已經足以支持購買而非租用的決定。

表1假設租金支出長達50年,而置業按揭只有30年。表2改變假設,把租金支出設為與按揭供款的年期一樣,同是30年。因此,表2第3項的租樓總成本遠比表1中所示為低。這樣的假設下,租樓就會租為比買樓划算,但幅度只是2%至19%(第5項)。不過,表1中「物業在50年後分文不值」的假設明顯是脫離現實。表2先極保守地假設,30年後樓價將與今天完全一樣,無升無跌,置業者在30年後以4,000元沽出(第6及7項)。若計及這筆賣樓收入,30年租樓的總成本,又會比置業貴14%至63%不等。若我們再貼近現實一點︰30年後租金水平升至每年412元,假設因為樓宇老化了、投資風險較高,並反映在要求租金回報率由2.5%升至5%(即樓價升少了),推算樓價將是8,232元(第9項)。那麼,租樓就會比置業貴81%至4.5倍。

租金開支難減 資產惠後代

衣食住行四種主要開支之中,衣食行還可節約減省。唯獨是「住」,一方面是最大的支出,但同時又最欠彈性、最難壓縮!例如,當租金按年上升20%,收入不變下,難道你可以忽然住細20%嗎?當年輕時這樣定期搬屋還可能是轉轉環境的新意,但有否想過年屆80的自己可否忍受這種頻撲生活?這還未計及置業者百年歸老後,可以有資產留給下一代的「附帶好處」。

新增供應緩慢 增加流轉性

當然,以上計算中兩個最重要因素,就是息率低企、以及租金長期上升。若租金連年下跌,那當然買樓便不划算。但過去10年,新開發土地規模比之前大跌9成;這直接影響建屋進度。未來5年,估計出租公屋落成量年均只有1.4萬伙,較相應目標每年2萬伙相差3成!這樣的情況下,你還會否「賭」香港的租金會出現長期持續的跌勢?

既然新增供應如此緩慢落後,長遠而言要控制租金升幅,我們必定要想方設法增加現存單位(existing stock)的流動性,尤其是居屋及租者置其屋單位,盡量讓它們進入租賃市場。

正如特首所言,置業與否,最終是市民在衡量自身因素後而作決定。但無論如何,政府致力建立置業階梯,為不同收入的家庭重燃置業希望,這個政策方向,單從「數據智慧」分析,已經值得肯定。

撰文: 林奮強 HKGolden50 香港黃金五十 創辦人
欄名: 盛衰關鍵

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