「租者置其屋」方案 全民受惠

2017/10/27

本周初,智庫團結香港基金發表第三份土地房屋的政策研究報告,其中提出(1)房屋政策應以協助市民置業為本;(2)建議政府提供更多以供出售的公營房屋單位,(3)鎖定補價金額,以購買時水平為基礎,並應予以折讓。筆者對此絕對認同,並認為應盡快以此優化的補價機制,重推「租者置其屋」(租置)計劃,將現存的出租公屋售予現時租戶,讓他們有機會成為業主。

有人指,租置計劃等於「賣斷」公屋,減少可分配給輪候冊中等上樓家庭的單位,令他們要等更久。但借港大王于漸教授的講法,我們不能用簡單的加減數去計算。因為隨着住戶由租客變成業主,很多人的行為亦會相應改變。

例如,過去40年,全港家庭住戶平均人數持續下跌,但其中出租公屋下跌得最急劇。從1976至2016年,公屋租戶平均人數由5.1人下跌至2.8人;同期的私樓租戶平均人數則由3.3人微跌至2.6人,在近10年更有上升趨勢。同時,本身居於公屋的公屋輪候冊申請人,亦由2001/02年的1.5萬宗,上升近4倍至2013/14年的7.4萬宗﹗

供應少樓價升 置業鏈斷裂

數字反映,公屋住戶根本無法離開公屋體系。因為供應短缺,樓價急升令置業鏈斷裂,新增的房屋需求(如公屋住戶結婚生子)只能由公屋體系吸納。隨着公屋供應緊絀,輪候冊隊伍自然愈來愈長。若公屋戶能擁有單位業權,他們便能像私樓業主般「最優化」(optimise)其單位的使用︰

1.公屋富戶再不用「分戶」或「除名」,即使子女出身亦不用搬離家中,甚至加入輪候冊,等於從源頭減少公屋需求,一家人能繼續住在一起。當然會擠迫一點,但在私人單位,這情況已發生10年。而公/私單位的個人空間(人均居住面積)相差無幾,公屋住迫一點也不為過。

2.施政報告提出免補價出租居屋及租置單位,但只限出租房間而非整個單位。那按同樣原則,私有化後的公屋單位,同樣可提供房間出租予有需要家庭。2017年首兩季有2.2萬宗公屋刪除戶籍個案,其中7,000宗是由於成員離世,即空出一個房間。如住戶把這房間出租,多了收入又多個伴,正是分租房間的潛在供應,可為數以千計的劏房戶提供適切居所。

資產分布不均 僅業主得益

3.對年屆退休之齡的公屋戶主而言,若他們的公屋單位能在市場出售,正如莊太量教授指,隨着跨境交通日漸便捷,公屋業主便多了一個自由選擇,可以沽出單位(尤其是若該單位位於市區),回鄉養老。如此一來,騰空的便不只是一個房間,而是一整個單位。

換言之,出售公屋除了可以控制公屋需求的增長,還可以增加市場上出租(甚至出售)單位(或房間)的供應,幫助紓緩房屋問題。更宏觀來說,今天貧富懸殊的最大問題,不是收入不均,而是收入增長追不上資產升值帶來的資產分布不均!而在香港,沒有方法比經土地注入財富去扭轉資產不均來得直接。現時房屋政策把很多家庭鎖在公營房屋體系,令香港欠缺「均富機制」。

近期亦有研究發現,香港的經濟增長低於「潛在水平」(potential growth),部分原因正是香港的置業率較其他經濟體為低,一般家庭未能完全受惠於樓價上升的財富效應。再者,置業率提升可以帶來很多正面的「界外效應」(externality)。國際經合組織(OECD)的研究發現,置業與租樓的家庭比較,前者對社區的投入和參與、居所附近環境的保護、甚至小孩的成長和學業成績都有好處。

房屋需求強勁 善用現存量

出租公屋幾乎完全沒有流轉,租戶獲配單位後,隨時「住足一世」。但人生變化甚多,工作、結婚、子女讀書等,不可能沒搬遷的需要。若公屋戶能成為業主,他們自會透過市場機制,重新選擇最適合的居住地點。

本港房屋需求強勁,碰上歷史上房屋落成最緊絀的時期,供應量「追極都追唔到」﹗單是過去4年,公私營房屋的落成量合計只有10.1萬伙,較供應目標18.7萬伙,落後共8.6萬伙,幾乎是兩年的供應量!房屋供應緩慢源於十多年來土地發展近乎停頓,因此要解燃眉之急不可能單靠新供應的「流量」(flow),還必需要善用現時單位的「存量」(stock)。舉個例,現時每年新供應單位只有2.5萬伙,相比全港房屋單位總數240萬個,若有1%的單位能經不同途徑流入市場,便是2.4萬伙,等於把實際供應量增加一倍!

增加二手公屋 助釋放價值

施政報告提出免補價出租居屋,背後思路也應是︰或許有本來多人居住的單位,雖然期間有人遷離(如子女長大搬出),但業主可能因補價問題,仍住在這個有「吉房」的單位。循此思路,那便更應私有化現存公屋單位。因為公屋存量更大(共80萬個單位,未補價居屋及租置單位合計38萬);歷史更長(50年代已有公屋,相比第一代居屋建於70年代末);加上公屋只租不賣,全沒市場機制,使用效率肯定更低,有潛力釋放的空間更多!

公屋私有化從房屋存量入手,提供迴旋轉身的空間,還有助控制公屋需求。否則,無論我們建多少出租公屋,亦難以滿足不斷增加的需求。有人或會擔心多了二手公屋,會否拖垮樓市?講到底,地價的高低取決於整體經濟和樓市供求。從近日二手公屋單位的自由市場價直逼鄰近私樓來看,即使重推租置計劃,也只是本來沒有市場的二手公屋追着私樓價格,而非拖垮樓價,是土地價值的釋放。

筆者認為,現時香港的房屋問題的嚴峻和迫切,已經是「水浸眼眉」,運用現存的單位為新增供應買來時間,已非一個選擇(a choice),而是一個不得不行、百利無一害的全民受惠方案(a must)﹗

撰文: 林奮強 HKGolden50 香港黃金五十 創辦人
欄名: 盛衰關鍵

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