置業主導房策 善用公屋資源助上車

2017/11/03

近日,特首林鄭月娥在專訪中談及以「置業為主導」的房屋政策理念。其中,報載林太認為80萬伙公屋「已足夠」,引起不少社會爭議,指控政府「逼人上車」。但正如特首周二澄清,以目前輪候人數和時間,出租公屋當然並不足夠。但隨着置業階梯改善,公屋單位又有一定流轉性,便應透過出售公營房屋來滿足置業需要。其實林太最為人樂道肯定是她工作極為上心及投入的扶貧工作,無論如何她都不會對港人-尤其對基層市民存任何壞心,她怎可能提出令劏房戶輪候公屋時間更長的政策呢?

回歸後,當樓價日日創新高時,時任特首董建華提出把香港置業率由當時的46%,在10年間即2007年提升至70%,全港拍案叫絕,人人支持,可惜後來無以為繼,置業率最高曾見54%便徐徐回落,到今天只有50%,20年來幾乎原地踏步。今天樓價持續上升,林太提出置業主導的方向,卻不知是否多了政治噪音,蓋過政策利民的主體部分。其實,以未來5至10年香港經濟的大好形勢,將會令全民就業及加薪之外,也是千載難逢的黃金機會,可以透過提升置業率來令更多港人分享經濟增長的資產增值成果,絕對百利而無一害!

沒有資產單靠工資 貧富差距拉闊

正如法國經濟學家皮凱提(Thomas Piketty)的暢銷著作《二十一世紀資本論》,其核心論點正是,過去250年,資產回報率持續高於收入的增長,導致財富不均像雪球般愈滾愈大。說白一點,擁有資產(例如物業)的人,只要整體經濟向好,他的資產就會不分晝夜地替他賺錢。相反,沒有資產只能夠透過工作賺取工資。當工資增長長期落後資產價格升幅,貧富差距自然愈拉愈闊。

不過,打個比方,香港的經濟繁榮,除了在半山置業、在中環上班的銀行大班外,租住公屋、在餐廳工作的大廚和清潔工,都有份貢獻。既然如此,為何整體經濟發展紅利,只有置業的人才能分享?惟有讓更多港人有機會置業,才能讓大廚和大班,同樣受惠!

展望未來,香港經濟受惠於兩鼓極強助力︰短期而言,金融海嘯至今已接近10年,環球經濟已進入「中期復甦」(mid-cycle recovery)階段。中長期來說,中國國家主席習近平在十九大的發言,為中國未來30年發展訂出藍圖。假設中、美經濟按照過去10年的趨勢增長,到2021年,中國便會以名義GDP計超越美國,成為全球最大經濟體!到2035年,中國經濟更可能會是美國的2倍!

以上數字說明,香港不但可坐祖國結構性增長的順風車,亦同時受惠於環球經濟週期性復甦的支持,勢將迎來更多商機、錢財、人才。持續低息環境加上高增長期,客觀而言,未來5年不論市民收入和樓價,向上比下跌的機會大得多。但隨着香港經濟欣欣向榮,由資產不均帶來的貧富懸殊亦勢必更加嚴峻!若社會共識是我們應致力縮窄貧富差距,而這差距的最大根源又是物業的話,那麼大幅提升置業率,正是為香港建立一個透過物業升值達至均富的機制。

大幅提高置業比例 化解社會分化

否則的話,今天已可預期,當樓價、租金繼續上揚,香港只有一半有樓的人會笑逐顏開,而另一半要交租、等上車的卻只會感到無比沮喪,「仇富」、「官商勾結」等的指控和情緒亦會隨之而來,徒添社會分化。今天我們可以選擇,對此視而不見,也可以積極透過協助市民置業,轉危為機。

筆者近日和一位國際貨幣基金會(IMF)前高層交流,他表示其計量經濟模型(econometric model)發現,香港的經濟增長長期低於「潛在水平」(potential growth)。筆者認為,部分原因是香港的置業率較其他經濟體為低,一般家庭未能完全受惠於樓價上升的財富效應。大部分發達經濟體置業率都在70%左右(如英、美都是約64%、歐盟是70%、新加坡更是90%)。事實上,中國的置業率高達9成,由此帶來對消費的刺激,相信對建成小康社會不可或缺。

若香港要追上至7成置業率,則要把置業率提升40%,等於增加50萬戶業主。綠置居固然是重要而正確的第一步,但每年新建綠置居單位有限,更有效快捷的方法,是重推「租者置其屋」(租置)計劃,讓有意置業的公屋居民有「上車」機會。再者,撇除行政成本,出售公屋不但不用花錢,還可收回公屋的建築成本,帶來收入。這也不是逼人置業,只是為市民提供一個自由選擇。

上述的經濟好景也必定會對本港的租金構成上升壓力。觀乎過去10年香港的造地(較之前10年下跌9成)和建屋(較之前10年下跌6成)速度的往績,未來幾年的情況實在極度令人擔憂!因此,要解燃眉之急不可能單靠新供應的「流量」(flow),還必需要靠現單位的「存量」(stock)。因此,筆者認為評論都聚焦公屋「已足夠」三字,但其實真正關鍵的三字應是公屋的「流轉性」。

「綠置居」和租置計劃便可善用存量,提升流轉性︰

1.減少公屋及劏房需求︰購入單位後,住戶不用怕成為富戶而把新婚的兒子和媳婦「趕走」,令負擔不起私樓的他們被迫加入公屋輪候冊,甚至租住劏房,從源頭減少公屋及劏房的需求。這樣當然會住得擠迫一點,但在私人單位,這情況已發生10年,相信這種「兩代同堂」的情況已經早已出現。

例如,近日房協開售資助單位,一位接受電視訪問的準買家是現居於公屋的媽媽,她表示是為了20多歲的兒子買樓。因為他找到工作後收入會令其家庭成為富戶,惟有分戶。若這家庭能購入自己的公屋單位,便不會出現這問題。若公屋的長者們可和子女一起居住,對推動「居家安老」的政策,也有好處。

增加現有公屋流動 紓緩劏房問題

2.騰出公屋單位︰2017年首兩季有2.2萬宗公屋刪除戶籍個案,其中7,000宗是由於成員離世,即空出一個房間。如政策容許住戶把房間出租,多了收入又多個伴,正是分租房間的潛在供應,可為數以千計的劏房戶提供適切居所。長期在前綫跟進房屋政策的專家、前議員李永達最近也在電視節目中說,有青衣長安邨的街坊跟他提到,當年透過租置計劃購入單位,如今不用交租之餘,若非補價問題,他退休後能搬回內地養老,同時把長安邨的單位出租,大可支持其退休生活。如此一來騰出的就是一個單位了!

5年前,筆者和「香港黃金五十」的同事,曾協助社區組織協會(SoCO)第一次舉辦關於劏房的影展,主題為「家有幾米」;到去年,SoCO以「侷住」為題,再次舉辦同系列展覽,希望喚起社會對不適切居所的關注。令人感嘆的是,縱然SoCO如此努力,但劏房數目還是由2011年的3.2萬個,大增1.8倍到2015年的8.8萬個!無論是為善用單位存量為劏房問題提供喘息空間,還是為紓緩資產不均的貧富懸殊問題,透過公營房屋包括「綠置居」和租置計劃提升置業比率,都對市民百利無一害、令大眾都受惠的政策!

撰文: 林奮強 HKGolden50 香港黃金五十 創辦人
欄名: 盛衰關鍵

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