「有樓vs無樓」 社會長遠更不公

近日，有人力資源顧問預計來年本港僱員平均工資增幅為4%，但扣除通脹後實質增幅僅為1.8%，在亞洲20個地區中排尾四。而上月底立法會剛通過公務員薪酬調整，加薪2.94%。須知道，有關加幅是在公務員「增薪點」（pay point increment，平均約5%）之上的額外調整，其實不算小數，但公務員團體亦曾表示不滿加幅。何以打工仔總是覺得人工「加咗好似無加」﹖

箇中元兇當然是猛如虎的通脹︰過去10年，家庭收入中位數累計增長48%，然而累計通脹達38%，亦即實質購買力每年增長不到1%。其中最失望的，可能是能力較高的年輕人。他們收入或許不俗，想改善生活，租住位置或質素較佳的私樓。如此一來，他們面對的便非一般通脹，而是同期大增83%的私樓租金！

收入跑輸樓價 產生極端貧富懸殊

置業固然可以避免加租，但若沒父母資助，積蓄又如何追得上10年間上升了2.1倍、漲幅等於收入4倍多的樓價？特首林太的青年政策圍繞「3業」︰學業、事業、置業。似乎未來5年，「置業」一環的成果難免乏善可陳；更尤甚者，當前2業做得愈出色，基本的置業希望則愈來愈難實現，社會上「有樓」和「無樓」的財富差距愈來愈大，愈來愈不公，肯定更加令人灰心沮喪，浪費了我們的大好青年！

展望未來經濟環境，香港不但受惠於環球經濟的周期性復甦，更可坐祖國結構性增長的順風車；加上大灣區、「一帶一路」等機遇，港府亦銳意推動創科發展等利好因素，不難預見經濟將保持強勢，而這必定帶來希望改善居住環境的房屋需求。

因此客觀而言，未來5年不論收入和樓價，向上比下跌的機會大得多。可惜，收入和樓價向來不是同步增長。過去10年本港樓價每年上升12%，而家庭收入中位數年均增長只有4%。若此趨勢持續（中原地產10月底維持樓市2017年升15%的預測），則社會因有樓和無樓帶來、早已非常極端的資產貧富懸殊，將會愈來愈嚴重！

沽貨後難換樓 業主持貨盤源匱乏

舉個例，假設房屋是有樓家庭資產值的70%，餘下30%則是一個平衡投資組合，而無樓家庭的資產則100%是該投資組合。假設樓價在未來5年每年上升12%，投資組合則按強積金15年複合回報3%推算，有樓家庭的資產值將在5年間上升58%，而無樓家庭則只有16%，兩者的財富差距將比今天加劇36%！而10年後，今天社會已難接受的巨大財富懸殊更會再「無眼睇」地擴闊接近1倍！

讀者可能會問，樓價升幅拋離收入增長怎能持續？這當然一定程度歸因於低息環境，壓縮供樓成本。至於宏觀經濟環境，若過去10年在金融海嘯的困擾下，香港仍錄得這樣的樓價升幅，未來5至10年經濟動力如上所述只會更強，對樓價的支持更大。但這亦帶來一個吊詭局面︰為了提升上流力，我們大力發展經濟，年輕人眼見收入前景愈來愈亮麗，但同時樓價卻因此升得更多，年輕人的置業夢想反而愈來愈遙不可及﹗

而且，房屋供應持續短缺，過去10年私樓平均落成量只有1.1萬伙，大幅落後供應目標每年1.8萬。新供應低落，要推升樓市不需要很多買家，只需要收入動力最高的人能負擔就可以。而過去5年，年薪90萬以上的納稅人增加了7萬名。若這批新增的高薪打工仔每人買1個單位，期內落成共6萬伙私樓便一掃而空。

用家主導樓市 置業難只能捱貴租

換言之，只要部分高增長行業的人士，例如金融從業員受惠於滬港通、深港通；又或者專攻大數據的IT精英，他們的收入有充足的上流動力，樓市便有支持。這還未計及有父母資助大筆首期的買家，按揭負擔有限（新造按揭平均成數只有5成），在低息環境下，收入不高也供得起樓。

當然，不是人人都從事高增長行業，但對於那些行業發展落後的從業員，若他們已在早年「上車」，今天更加不會隨便賣樓！因為收入增長較慢的他們，一旦沽出物業後便極難在現時的樓價重新入市。

筆者還要提醒各位，以本港冠絕全球的預期壽命（男性81歲、女性87歲）計，要等香港人口自然收縮而釋放房屋單位，起碼還要等20、30年。另一個釋放現有單位的可能途徑，是已屆退休之齡的業主，選擇離港養老；否則即使沽出手上物業，仍然居港的他們也要繼續租樓，令租金回報率增加，最終也是推升樓價。

加上近幾年各種辣招下，樓市已經是用家主導，單位長期都不會回流市場，售價及租金自然站得更硬。後果是，有實際需要但又未買得起樓的用家，只能一直租樓，而隨着租金愈來愈貴，便只能愈搬愈遠及/或愈搬愈細。

過去10年，逾細的單位租金升幅愈大，而且新界升得比九龍快、九龍又比港島快。其中，面積最細的兩類單位，新界租金升幅都是港島的兩倍（附表）。這亦解釋了劏房蔓延的情況。

隨着樓價續升，有樓者固然愈來愈富有，租樓者則愈覺得人工「加極都唔夠」。社會和年輕人間的「社會契約」（social contract），後者明明勤力學業、努力事業，3業中已有2業「上了船」，但最後1業（置業）「上岸」的跳板卻愈拉愈遠，如此不公，年輕人怎能不徹底失望！至於如何力挽狂瀾，扭轉現已極為懸殊，但勢必更加懸殊的貧富差距，筆者下周分解。！