「有樓vs無樓」 社會長遠更不公

2017/11/17

近日,有人力資源顧問預計來年本港僱員平均工資增幅為4%,但扣除通脹後實質增幅僅為1.8%,在亞洲20個地區中排尾四。而上月底立法會剛通過公務員薪酬調整,加薪2.94%。須知道,有關加幅是在公務員「增薪點」(pay point increment,平均約5%)之上的額外調整,其實不算小數,但公務員團體亦曾表示不滿加幅。何以打工仔總是覺得人工「加咗好似無加」﹖

箇中元兇當然是猛如虎的通脹︰過去10年,家庭收入中位數累計增長48%,然而累計通脹達38%,亦即實質購買力每年增長不到1%。其中最失望的,可能是能力較高的年輕人。他們收入或許不俗,想改善生活,租住位置或質素較佳的私樓。如此一來,他們面對的便非一般通脹,而是同期大增83%的私樓租金!

收入跑輸樓價 產生極端貧富懸殊

置業固然可以避免加租,但若沒父母資助,積蓄又如何追得上10年間上升了2.1倍、漲幅等於收入4倍多的樓價?特首林太的青年政策圍繞「3業」︰學業、事業、置業。似乎未來5年,「置業」一環的成果難免乏善可陳;更尤甚者,當前2業做得愈出色,基本的置業希望則愈來愈難實現,社會上「有樓」和「無樓」的財富差距愈來愈大,愈來愈不公,肯定更加令人灰心沮喪,浪費了我們的大好青年!

展望未來經濟環境,香港不但受惠於環球經濟的周期性復甦,更可坐祖國結構性增長的順風車;加上大灣區、「一帶一路」等機遇,港府亦銳意推動創科發展等利好因素,不難預見經濟將保持強勢,而這必定帶來希望改善居住環境的房屋需求。

因此客觀而言,未來5年不論收入和樓價,向上比下跌的機會大得多。可惜,收入和樓價向來不是同步增長。過去10年本港樓價每年上升12%,而家庭收入中位數年均增長只有4%。若此趨勢持續(中原地產10月底維持樓市2017年升15%的預測),則社會因有樓和無樓帶來、早已非常極端的資產貧富懸殊,將會愈來愈嚴重!

沽貨後難換樓 業主持貨盤源匱乏

舉個例,假設房屋是有樓家庭資產值的70%,餘下30%則是一個平衡投資組合,而無樓家庭的資產則100%是該投資組合。假設樓價在未來5年每年上升12%,投資組合則按強積金15年複合回報3%推算,有樓家庭的資產值將在5年間上升58%,而無樓家庭則只有16%,兩者的財富差距將比今天加劇36%!而10年後,今天社會已難接受的巨大財富懸殊更會再「無眼睇」地擴闊接近1倍!

讀者可能會問,樓價升幅拋離收入增長怎能持續?這當然一定程度歸因於低息環境,壓縮供樓成本。至於宏觀經濟環境,若過去10年在金融海嘯的困擾下,香港仍錄得這樣的樓價升幅,未來5至10年經濟動力如上所述只會更強,對樓價的支持更大。但這亦帶來一個吊詭局面︰為了提升上流力,我們大力發展經濟,年輕人眼見收入前景愈來愈亮麗,但同時樓價卻因此升得更多,年輕人的置業夢想反而愈來愈遙不可及﹗

而且,房屋供應持續短缺,過去10年私樓平均落成量只有1.1萬伙,大幅落後供應目標每年1.8萬。新供應低落,要推升樓市不需要很多買家,只需要收入動力最高的人能負擔就可以。而過去5年,年薪90萬以上的納稅人增加了7萬名。若這批新增的高薪打工仔每人買1個單位,期內落成共6萬伙私樓便一掃而空。

用家主導樓市 置業難只能捱貴租

換言之,只要部分高增長行業的人士,例如金融從業員受惠於滬港通、深港通;又或者專攻大數據的IT精英,他們的收入有充足的上流動力,樓市便有支持。這還未計及有父母資助大筆首期的買家,按揭負擔有限(新造按揭平均成數只有5成),在低息環境下,收入不高也供得起樓。

當然,不是人人都從事高增長行業,但對於那些行業發展落後的從業員,若他們已在早年「上車」,今天更加不會隨便賣樓!因為收入增長較慢的他們,一旦沽出物業後便極難在現時的樓價重新入市。

筆者還要提醒各位,以本港冠絕全球的預期壽命(男性81歲、女性87歲)計,要等香港人口自然收縮而釋放房屋單位,起碼還要等20、30年。另一個釋放現有單位的可能途徑,是已屆退休之齡的業主,選擇離港養老;否則即使沽出手上物業,仍然居港的他們也要繼續租樓,令租金回報率增加,最終也是推升樓價。

加上近幾年各種辣招下,樓市已經是用家主導,單位長期都不會回流市場,售價及租金自然站得更硬。後果是,有實際需要但又未買得起樓的用家,只能一直租樓,而隨着租金愈來愈貴,便只能愈搬愈遠及/或愈搬愈細。

過去10年,逾細的單位租金升幅愈大,而且新界升得比九龍快、九龍又比港島快。其中,面積最細的兩類單位,新界租金升幅都是港島的兩倍(附表)。這亦解釋了劏房蔓延的情況。

隨着樓價續升,有樓者固然愈來愈富有,租樓者則愈覺得人工「加極都唔夠」。社會和年輕人間的「社會契約」(social contract),後者明明勤力學業、努力事業,3業中已有2業「上了船」,但最後1業(置業)「上岸」的跳板卻愈拉愈遠,如此不公,年輕人怎能不徹底失望!至於如何力挽狂瀾,扭轉現已極為懸殊,但勢必更加懸殊的貧富差距,筆者下周分解。!

撰文: 林奮強 HKGolden50 香港黃金五十 創辦人
欄名: 盛衰關鍵

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