滿足置業需求 重建社會公義

2017/11/24

本周可謂「創新高」的一周。多隻港股破頂,山頂樓盤Mount Nicholson亦誕生平均呎價13萬元、總價11.6億元的成交,成亞洲分層住宅樓王。但令筆者更驚訝和憂心的新高,卻是房協兩個資助房屋項目將軍澳翠嶺峰、屯門翠鳴臺,接獲9萬份申請,超額認購140倍,打破2014年復售居屋認購紀錄。是次申請的熱烈反應證明,「置業為主導」實是順應民意,滿足市民強烈的置業訴求的房屋政策。

兩個房協項目位於將軍澳和屯門,並非市區樓,只是因為較市價折讓30%,便吸引近9萬個申請。上述兩個新市鎮人口共90萬,佔全港人口12%。以此比例極粗略推算,則全港公屋以上、私樓以下的置業需求高達70萬宗!再次證明,單靠每年新供應重燃置業希望,根本是杯水車薪。

其實,申請情況如此熱烈不難理解︰購買房協項目的家庭入息上限是每月5.2萬元,而根據《綜合住戶統計調查》,月入4至5萬元的家庭,在過去8年間年均增加1.2萬戶(共9.3萬戶),而同期新落成的居屋單位總數連1萬伙也不到!而更高收入家庭的增長更加亮麗,8年間月入6萬元以上的家庭共增加24萬戶,相比同期私樓落成量只有9萬伙。

家庭收入增冀買樓 供應不足

家庭收入提升,結婚、生子的宗數亦在20年來的高峰徘徊,置業需求肯定十分龐大。不過,樓價高令置業無望,新家庭便惟有租樓。這亦充分解釋何以近年租金急升,而且升幅集中於細單位。全港私人租住單位只有40萬個,若上述9萬個申請中,失望而回的8萬多個家庭全數進入租務市場,對租金上升的壓力有多大﹖

和股票不同,物業除了是資產,也有其實際的自用價值,可以解決居住需要。舉個例,20年前樓價正值高峰,但當年沒有買樓而選擇一直租樓的人,20年下來其付出的總租金,恐怕都夠供完其租住的單位了。而且,置業不單是實際功用(utility),即有瓦遮頭、遮風擋雨的居住問題,而是事關貧富懸殊、有樓與無樓(the haves and the have-nots)族群有否均等機會分享經濟發展成果的公義問題!

有樓與無樓分別大 影響資產

筆者用差餉物業估價署的數據,估算全港私樓單位的平均樓價(最新是813萬元),並假設物業是家庭資產總值的70%,同時以公屋3人家庭的資產限額(最新為43.3萬元)代表沒有物業家庭的財富水平,發現前者財富是後者的27倍,在過去10年增加了77%﹗若樓價持續過去10年趨勢,按年上升12%,而非物業資產的升值則按強積金15年複合回報3%推算,5年後上述財富差距將增至37倍,10年後更將擴大至51倍﹗要注意,這裏已沒考慮兩個家庭的每月儲蓄,否則公屋家庭收入較少、儲蓄也較少,兩者財富差距只會有增無減。無論如何,有樓與無樓的差別,根本是個「永不超生」的距離,後者要追上前者幾乎完全不可能,除非他們的資產全都投資在10年前的騰訊(00700)股票!事實上,10多年前當財富差距超過10倍時,社會上便愈來愈多關於貧富懸殊、分配公義的討論,第一屆扶貧委員會也成立於2005年。

公營房屋存量入手 增加供應

可惜,除了在樓價大跌的1998至2003年曾經見過這種倍數外,香港的財富差距一直拋離這個範圍。這便是港人感覺社會不公義的來源︰若我們認為單靠自身能力所賺取的「溢價」不應高於10倍,那麼當有人明明讀書比你差、努力比你少,但只因為家境不同,父母能資助其置業,他一出生便注定領先你27倍,一個無論你比他多優秀,但窮此一生都不可能追上的財富差距,這是一種何等扭曲的價值觀?怎會令人覺得公義?樓價續升,難免為社會自製一個「下層階級」(underclass)﹗

筆者和朋友閒談,友人告訴我,他的大學室友正是置業的時機比他好,完全把握了樓市升浪,「樓換樓」下現時身家比他多何止10倍。他說,若非自己也有買樓,他也會感到「心理極不平衡」。亦因此,筆者多次強調,單靠每年的新供應,不能解決香港房屋問題,我們急切需要由「存量」(stock)入手去解決。若要短期內令更多香港家庭置業,除恒常化綠置居,還要把現存的公屋私有化,賣給公屋家庭。同時,政府實應參考港大王于漸教授領導團結香港基金的研究倡議,採取「鎖定補價」安排。舉例市值500萬的公營房屋,合資格家庭以250萬購入,餘下的250萬不會使用隨市價改變而浮動的機制,而是鎖定在購入當天的250萬,禁售期後,補回250萬便可在自由市場交易。

拓綠置居兼鎖定補價 滿足需求

換言之,買入公營房屋的家庭,能完全享受其物業升值的全部;否則,即使有大量家庭購入公營房屋,在現時的補價機制下,他們的財富增長始終不能追上私樓市場,無法換樓離開公營房屋體系。今天的公屋及居屋未補價二手市場,流轉率(成交量除以單位總數)只及私樓的10分之1;32萬個居屋單位,只有23%補價;13萬個租置單位更只得1%!

如今,連月入7萬的家庭,政府都要用首置盤幫其置業,但在樓價續升下,買了首置盤的家庭發現在扣除補價後,根本難以換私樓;買了綠置居的又發現難以換成居屋,餘此類推。長此下去,我們的「置業階梯」將完全斷裂。可以預示,政府為了滿足不同階層的置業需要,只能不斷在這些斷裂的梯級之間-例如,在綠置居和居屋之間、及/或在首置盤和私樓之間,加插新的資助房屋類別,永無止境地修修補補。

房屋問題早已過了臨界點,只有由綠置居開始(逐步擴展至其他公營房屋),實施鎖定補價安排,出售公營房屋,才有望治標治本、正本清源地解決眼前這個不只是住屋,還附帶貧富差距、社會公義面向(dimension)的嚴重問題!

撰文: 林奮強 HKGolden50 香港黃金五十 創辦人
欄名: 盛衰關鍵

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