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財經/地產

高首期要求 造成社會不公義

2017/12/15
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只有經濟增長能讓大部分市民受惠,社會才是公義及可持續的。否則,即使一個人從教育這同一起跑綫已全力以赴,到出來工作也亳無保留付出,爭取到可觀收入;但經過10-20年,年近40歲仍未能圓上樓夢,還被迫長期做「租奴」,白看着本來可用來供樓、增加自己財富的血汗錢,以遠高於自己薪金增幅的速度,長期流向可能讀書及事業都遠不及自己的業主。

筆者相信,香港大部分投資者,都寧願買可以分享經濟增長成果的資產,例如騰訊的股票,而不是因政策失誤(供應短缺、高首期要求)帶來不公義的惡果,更不希望自己的投資收入是建築在自己租客(尤其是年輕人)的痛苦之上!

努力工作 難追樓價升幅

讀者可以想像,一個30出頭的年輕人,面對續創新高的樓價,即使勉強儲到首期,但要通過加息3厘的壓力測試,只能把按揭期拉長到30年,到供完樓已年屆60,怎會不感前路茫茫!尤其對年輕人而言,實現「居者有其屋」這卑微要求都難比登天。

過去10年,香港共新增了28萬個家庭,但其中私樓租戶增加達16萬,佔總增幅的56%;而這增加其實大部分發生在樓價突破歷史高位、持續破頂,接着金管局把800萬以上物業的首期要求調升至4成的過去5年,新增私樓租戶佔了整體家庭增長的78%!更重要是,16萬租戶的增加,比同期新落成的11萬伙私樓單位還要多45%!這組數字充分解釋:第一,過去10年私樓租金急升,且單位面積愈細,租金升幅愈大;第二,「劏房」隨着私樓租金上揚持續蔓延。

附表亦可見,過去10年,公私樓租戶總數的增加(23萬戶)是新增業主(4萬戶)的5倍以上;若聚焦過去5年,租戶增加15萬,但業主數目甚至不升反跌!換言之,能透過自住物業(甚至持有出租物業)升值而分享經濟發展成果的人愈來愈少。相反,過去幾年本港的初婚和活產嬰兒宗數持續在回歸以來的高位徘徊,可惜這些年輕家庭除非有父母資助首期,否則也要租住私樓才能「成家立室」。樓價持續上升不但令他們置業夢碎,還要承受連年上升的私樓租金!

租金急升 蠶食加薪幅度

事實上,自2010年起至今,私樓租金年均複合增長達7%,高於近年已屬比較快速增長的住戶入息中位數的5%。即使樓價停住不再上升,但因租金升幅已把加薪幅度蠶食,這些租樓的新家庭若希望儲夠首期,則(雖然有人工加)必須連年節衣縮食,否則只能被迫愈租愈偏遠、但呎租愈貴、而且樓齡愈高的樓,以壓縮居住成本!

香港的通脹有一半是由住宅和商業租金推動,若按上述的私樓租金趨勢升幅每年7%推算,本港的通脹將於未來12個月,勢由現時的低於2%,急促上升至4%!問題是,若我們解決不了租金上升這個根源,通脹壓力肯定揮之不去,在低息環境下對一生貢獻香港、「棺材本」卻被通脹蠶食的長者最為不公;打工仔亦只會覺得薪金「加極唔夠」!明明事業有成,收入亦見增長,但生活質素卻「愈住愈窮」。

假設沒有人會長期把持有的單位出租,自己卻同時租住另一個單位;即每一個私樓租客的背後,其實都是一個本身已擁有自住物業、並同時持有額外單位收租的業主。換言之,業主一來不用捱貴租解決居住需要;二來可以透過租金帶來額外收入和積蓄,並透過租金升幅自動抵銷通脹壓力;三來還可享受樓價上升的好處。

持有物業 造就富者愈富

再者,以2%按揭利率、20年貸款期計,首10年供樓期內,平均4分之3的供款是清還本金,利息支出只佔4分之1。10年下來,其實已還清整筆按揭的45%!目前中小型單位租金回報約2.5%,足夠供樓有餘,私樓租客實際上是幫業主打工儲錢,幾乎為他「供甩」半個單位!

行文至此,不難看到本身是業主的人受惠於樓價升幅和租金收入,會愈來愈容易持有更多物業;而本身是租客的人,則受累於同樣原因,愈來愈難脫離租客行列!這可謂貧者愈貧、富者愈富的「馬太效應」(Matthew Effect)最佳例子。更遺憾的是,金管局過去8年推出共8輪按揭調控措施,正是「馬太效應」的一大推手!

把置業機會天秤,極不公平地傾斜向本身已有資產的家庭,不是別人,正是金管局的首期要求!因此,筆者建議政府,應考慮針對首次置業的實際用家,放寬置業首期要求,例如容許他們透過按保,承造最高8成按揭,條件是該買家購入單位後必須自住,8年內不能放租或放售。

限制租賣 放寬首期限制

或有人擔心這樣會增加置業需求,推升樓價。但必須留意,這些用家即使不買樓,也要租樓解決居住需要,後果卻是推升租金,提高了租金回報率,增加投資物業的吸引力。但如附表所示,私樓租賃市場(50萬戶)其實比自置物業市場(83萬戶)還小,筆者的建議其實是把用家由較小的水池(租賃)移至較大水池(買賣),一來一回,對樓價推升的力度,應比遏抑租金升幅的力度小。

若能控制租金,則買樓收租的吸引力減少,有望控制樓價升幅。

如今決定輸贏的,已不是能力,也不是努力,而是首期!過去8年的樓市說明,金管局以銀行體系「維穩」之名,推逆周期措施減低銀行風險,卻為香港帶來更大、更嚴峻、更難以忍受的貧富懸殊、社會不公義風險!

編輯:陳展宏

美術:陳超雄

撰文: 林奮強 HKGolden50 香港黃金五十 創辦人
欄名: 盛衰關鍵

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