樓市升值非人人受益 貧富差距難收窄

2017/12/22

文章見報時正值冬至。筆者固然希望香港社會能像各位的過節晚餐一樣,大魚大肉,繁華共享;可惜,觀乎本港的房屋問題,這個願望似乎難以實現。展望未來幾年,隨着環球經濟穩健復甦、欣欣向榮之際,香港更會獨自憔悴,因為貧富懸殊勢將愈演愈烈!事實上,中央政府19大會議的重點議題,也包括了經濟結構優化和可持續性,以及如何令經濟發展成果能更合理、更有效地分配,令更多市民開心。

相信不少人聽過,本港家庭置業比率約為50%,即一半家庭是業主、一半是租客。但這講法是言過其實︰若我們聚焦私樓業主,其佔全港家庭比率,繼1980年代明顯上升後,自1990年至今近30年,基本上原地踏步,一直徘徊在35%左右,有關數字更自2004年起輾轉下跌。

長期租樓 擴貧富不均差距

為甚麼只看私樓業主﹖因為「50%自置物業家庭」中,有15%實為資助出售房屋(主要為居屋和租置單位),這些業主需要按單位市值補價,才能在自由市場轉售。

因此,所謂50%置業率其實存在水份,真正能受益於經濟增長帶來的財富的業主是個小數,只佔全港家庭35%,亦只是發達經濟體的一半左右!早前與前IMF副總裁朱民碰面,他提及根據計量經濟模型(econometric model)分析,香港經濟表現其實低於預期,筆者立時明白原因定是低置業率!資產分布不均令整體經濟變成零和遊戲,業主租金收多了,但其快樂其實是建立在租客的痛苦之上,導致窮者愈窮、富者愈富。

事實上,上述「35%」的私樓業主數字,還不能充分表達本港資產分布不均的實際嚴重程度。因為這35%的私樓業主當中,可以想像有相當部分只是擁有一個物業(即自己居住的那個),他們最多是在樓價上升時加按套現、或樓換樓改善居住環境;但其餘的私樓業主,則除自住單位外,還有額外單位出租。由此可見,香港最大的分配問題不是收入不均,而是資產的貧富懸殊!

樓價升值 非人人能夠得益

有人說,居屋和租置單位的買家,根本不想換樓,他們只是求個安居之所,沒必要讓他們分享樓價上升。筆者認為,這是個完全脫離現實的說法。首先,很難想像任何家庭在規劃人生時,會預算未來40年隨着孩子升學、自己轉職、父母退休等變化,完全沒有搬屋或「細屋換大屋」的必要!偏偏,我們的公營房屋系統,不論出租公屋還是資助出售房屋,通通都是一旦入住便等於一生被「鎖」(出租公屋不能私下交換、資助出售房屋則需要先補地價才能出售)﹗

筆者和團結香港基金研究團隊交流,他們落區的經驗值得深思︰一位南區居屋一手業主30年前買入單位,但該業主反映,當年只是首期不足,否則他便不會買居屋而是買私樓;而與他同年置業的朋友,買了他對面的私樓香港仔中心,結果30年過去,這位朋友多次樓換樓,改善生活不少,而自己卻因補價問題,只能一直住在同一單位。

可惜,回歸20年來,能通過私樓升值坐經濟「順風車」的家庭比例原地踏步,年復年捱着比薪金增幅更快的加租、白替業主供樓的私樓租戶更是倍增!過去近40年來香港置業率停留在三分之一左右,在發達經濟體中敬陪末席。公屋輪候冊中,本身正居於公屋或資助出售房屋的個案,由2007年共3.5萬宗,大增2.4倍至2016年的12萬宗,佔整體輪候冊42%!說明社會上大量公屋和居屋住戶,當他們要成立分支家庭時,最終還是回流到公營房屋系統,希望多輪一間公屋,及/或取得綠表資格購買居屋或綠置居。

鎖定補價 增加房屋流轉性

這便是港大王于漸教授所指,公營房屋的「經濟效率損失」(total welfare loss)︰納稅人付出了公屋居屋的建築和營運成本,有不少更坐落於交通便利、景觀良好的優越位置,但由於缺乏自由市場交易的機制,政府不會因此而收多了任何一元的稅收;受惠的家庭更感受不到、也享受不了其單位明明市值1萬元一呎的好處!

既然如此,何不參考研究王于漸教授和團結香港基金的倡議,採取「鎖定補價」安排,讓公營房屋家庭也可享受物業的升值?即是把上文例子中的補價鎖定在購入當天的250萬,禁售期後,補回250萬便可在自由市場交易。

事實上,歷史上第一期(1980年)的居屋何文田俊民苑、火炭穗禾苑,都是毋須補價,住滿禁售期便可於自由市場出售!下一步,則是按此優化的補價機制,把現存出租公屋出售予租客,把公屋私有化。否則,即使有大量家庭購入公營房屋,在現時的補價機制下,他們的財富增長始終不能追上私樓市場,無法換樓離開公營房屋體系。

改弦易轍 讓大眾安居樂業

有人會批評這是雙重福利︰這些家庭在購買單位時已獲折扣,不應再獲升值的利潤。不過,香港樓價上升,都是歸因全香港人都有份貢獻的經濟繁榮。那為甚麼經濟紅利,只累積於有私樓的人身上?今天人人都把「同一起跑綫」掛在口邊。但到置業一環,買不到樓的人未必是能力不足、也絕非不刻苦勤儉,只是沒有父蔭,儲不到首期!公屋或居屋家庭出身的,無法搭上私樓樓市的順風車;若要租住私樓的,收入更是被租金連年蠶食,無法累積財富,更遑論追上樓價!這才是真正的不公義、真正的「不同起跑綫」﹗筆者上周倡議的「首置按揭放寬至8成、8年禁租禁售」也是同一出發點。

由50年代出現的出租公屋、到80年代開始的居屋,到近年私樓單位愈起愈細、卻愈賣愈貴、公屋輪候時間續創新高、劏房戶失控蔓延。過去60多年的歷史說明,不論是由公營房屋流轉、提升置業率、還是讓全民分享經濟繁榮成果、讓港人安居樂業的角度分析,現時的房屋政策已全面失敗。任何改革房策的方向,只要不再繼續重蹈已知的錯誤,都肯定有益無害!

與其永無止境地修修補補,倒不如改弦易轍,為港人設計一套能像家人過冬吃飯般,同枱魚肉共享、人人繁榮與共的房屋政策!

編輯︰陳展宏

美術︰陳超雄

撰文: 林奮強 HKGolden50 香港黃金五十 創辦人
欄名: 盛衰關鍵

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