加息不是狼來了

姊妹們，上日提到，隨着樓價持續上升，年輕人要買樓上車愈來愈困難。另一邊廂，他們也擔心，萬一「逼上車」之後樓價才下跌，豈不是馬上變成負資產？如是的話，靠樓價上升，然後細樓換大樓的希望（神話）便幻滅，變成終身要為原來的「蝸居」供樓！

這是未上車的年輕人擔心之事，如果是上了車的人，今年也要擔心另一件事，那就是「加息」了！

美國兩年內已加息5次

說加息也已經說了兩年左右，但結果，雖然美國前後5次加息，聯邦基金利率已經加至1.25厘，但香港還未正式加第一次息。

我曾經在這裏形容︰「『息魔』只是輸在起跑綫」，意思是，利率是周期性的，經過一段時間低息之後，利率就會開始向上，轉入加息或高息年代，而且，「後勁」可以很驚人。

只不過，過去的低息年代歷時太久，令大部分年輕人對於息口上升欠缺敏感度。所以，我在本欄已經多次提醒已經上車的姊妹們，不要忽視加息帶來的風險。

現時估計，美國今年有機會再加息3次，即是大約還有四分三厘的加幅，令美國聯邦基金利率再升至兩厘。

在過去的低息年代，香港銀行同業的資金一直充裕，即使香港實施聯繫滙率（港息不能偏離美息太遠，否則會觸發大規模的套息潮），也一直沒有跟隨美國加息。

不過，這個「美好」的形勢，今年看來真的要逆轉了。事實上，如果姊妹們是用H按（銀行同業拆息）去計按揭息的話，過去一年也應該感受到加息的「威力」了。

我自己也是用H按計按揭息的，在過去的幾個月，眼見還款金額每個月持續增加，現在每個月的還款額已經比去年增加了千多元。因此，我相信，今年之內，以P按（最優惠利率）計按揭息的姊妹們，也會面對第一次，甚至超過一次加息的壓力！

P按年內將增加還款額

10年前的金融海嘯，是史無前例的大型金融風暴，美國和其他已發展國家最終靠超長時間的低息周期來刺激經濟復甦。由於環球經濟已經基本上恢復過來，因此，這個百年一遇的低息周期應該結束了。所以，息口，即是資金成本，將無可避免地回升。

作為業主，又或者貸款人士，最重要是計算自己能否應付未來的加息周期，因為每一次加息都會增加大家的還款負擔。

記住，假設妳的物業貸款額是300萬，還款期25年，現在的按揭利率是2.15厘，每月供款就是15,092元；如果加息1厘，即利率升至3.15厘，每月供款就要升至16,872元；如果再加息1厘，利率升至4.15厘，每月供款就要再升至18,765元；如果再加息1厘，利率升至5.15厘，每月供款就要再升至20,768元。

即是說，按揭利率每加息1厘，妳的供款負擔大約增加1,800至2,000元。如果合共加3厘，妳的總負擔便會增加5,676元，但到底今次的加息周期是不是3厘就見頂，那就要看美國的經濟情況了！

（本欄逢周一、三、五刊登）

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