辣招抑遏投資 盤源短缺 租金今年料續破頂

差餉物業估價署早前公布的最新樓價指數顯示，去年11月份樓價及租金雙雙破頂，租金首11個月累升7.6%。但根據地產代理前綫分行統計，藍籌屋苑租金升幅進一步跑贏大市，個別全年累升近15%。

展望2018年，在租盤供應持續下降及管理費上升的推動下，租金仍然會保持上升的動力。

根據中原地產前綫分行統計數據顯示，去年12月份十大屋苑共錄252宗租務成交，較11月的284宗下跌逾11%。但租金則維持急升勢頭，總結全年多個屋苑租金升幅逾1成以上，包括黃埔花園升14.7%，美孚新邨及嘉湖山莊分別升12.5%及12.2%。

據悉，黃埔花園兩房單位，由去年初的月租1.4萬元，升至現時的1.65至1.7萬元，升幅逾20%。例如2期5座高層C室，實用面積389呎，上月底以17,700元租出，呎租達46元。

其實，去年有大量一手新盤入伙，但並未拉低傳統藍籌屋苑的租金水平，除了租金跟隨樓價上升外，另一個主要原因是，政府推出各項辣招後，買樓收租的投資者愈來愈少，二手租盤供應愈來愈少，大屋苑租盤缺盤程度比買賣盤更甚。

根據美聯物業一項研究報告指出，自2010年首次推出SSD後，其後BSD、加強版SSD及DSD陸續出台，加上連番收緊按揭成數後，二手交投大幅萎縮，十大屋苑（與中原統計的十大屋苑有8個相同）的流通率，由2010年約10.9%減至近3年低於3%水平，較03年「沙士」更少。

租盤供應減 管理費增

十大屋苑去年註冊量最多要算天水圍嘉湖山莊，也不足600宗，而投資者佔整體比例不足1成，故租盤補充跟不上市場消化速度，因而形成租盤極渴市的情況。

以嘉湖山莊為例，全屋苑有逾1.5萬個單位，但根據中原地產前綫分行統計，現時可供選擇的租盤大約只有40個，兩房單位長期供應不足10個，現時兩房月租約11,500元起，較去年年初的9,000元，急升28%。而嘉湖山莊最新平均呎租報23元，較去年1月的20.5元累升12%。

另一方面，前綫地產代理透露，踏入2018年多個屋苑紛紛調升管理費，包括沙田第一城、太古城及嘉湖山莊等，也是推動租金上升的一個主要動力。以沙田第一城為例，兩房單位管理去年約774元，新一年開始調升至820元，加幅約6%，相信業主也會將相關成本轉嫁至租客身上。現時沙田第一城平均呎租41.9元，連續多月企穩40元以上，比康怡花園、海怡花園及美孚新邨等市區屋苑還高。

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮