兩招針對性建議 助真用家上車

2018/01/19

近日見到一則令人三思的廣告︰「(筆者譯)眼前唯一可以肯定的,就是未來將變幻不定,充滿不確定性。在這情況下,人很自然會想按兵不動,甚至故步自封。但這很可能是錯誤的計劃。」

這形勢分析大可用於本港房屋情況︰30多年來,香港私樓置業率徘徊在35%,亦即社會上三分二的家庭,無法透過樓價升值,分享經濟繁榮的成果。香港是全球置業率最低的發達經濟體,這或許解釋了何以香港同時是全球快樂指數最低的發達地區!可惜,過往8年以金管局收緊按揭為首的政策、畏首畏尾的心態,卻是好心做壞事,限制市民置業!總結經驗,我們必須認清事實,釐清錯誤觀念,更針對性幫有自住需要的市民置業。

樓價續升 租金上揚驅使

(1)樓價過高,難以持續?事實是,本港房屋持續供不應求。以《長策》供應目標計,過去5年本港私樓起碼短缺共3萬伙,等於落後1.7年的供應目標!不斷上升的租金就是鐵證︰樓價上升還可能是投機炒賣所致,但租金卻肯定代表無花無假的居住需求!自2010年起,即金管局一邊收緊按揭限制市民買樓,一邊把「樓市泡沫」掛在口邊的過去8年,私樓租金每年上升7%,跑贏同期家庭收入中位數的5%升幅,收租業主和租客們的財富距離愈拉愈遠。

筆者以高於儲蓄存款的折現率(3%),參考過去30年的長期租金走勢(每年上升5%)推算,主要以一生人居住得最「慳錢」為目標,以現值(present value)計,租樓比置業貴2-3倍!換言之,推動樓價上升的,不是過度借貸,而是租金上揚!租金升勢不止,置業始終比租樓划算。

香港對上一次樓市大跌是1998至2003年。當時明顯是借貸過度的泡沫,系統風險(systemic risk)極高,因為當時大量就業機會都和地產行業相關,正一「塘水滾塘魚」。如今,各種和樓市表現無關的行業蓬勃、經濟比當年多元。即使樓價真的調整,只會被視為買入良機。

再者,當年還未有「中國經濟」因素,如今國家GDP是97年的12倍!香港也多了大量海外買和租的需求。這也解釋何以金融海嘯以來環球深陷通縮危機,本港卻持續通脹。

(2)投機炒賣活動熾熱?從回報角度看,香港樓市的投資價值極有限。已持有物業者買樓收租,需付15%的從價印花稅,以2.5%的租金回報計算,這等於抵銷頭6年的租金收入!相比之下,市場上有更高回報、但可隨時套現的投資多的是。而在過去幾次加息後,美國的銀行提供1年期定期存款利率(即近乎零風險回報)已高達2%。

講到底,金管局認為樓市升勢是過度借貸和炒賣產生的泡沫,才以為只要收緊按揭便可控制樓價。然而,在各項印花稅「辣招」下,投機行為其實早已絕迹。持貨不足3年便沽出的住宅成交由2010年的3.6萬宗(佔總成交33%),下跌至2016年的500多宗(佔總數2%)。

那麼,既然不是短炒盛行,也不是投資當道,剩下唯一解釋,就是本港樓市確由有實際需要的用家支持。但在金管局的首期要求下,限制按揭有否推高一手樓價?肯定有!

購買力增 受惠境外資產

(3)樓價高,本地買家一定負擔不起﹖過去8年金管局先後推出共8輪收緊按揭的「逆周期措施」,然而樓價沒有回調,只是買家面對樓價日高,愈抬愈多錢「上會」而已︰現時新批樓按的平均貸款成數還不到50%!面對這吊詭情況,金管局不斷警告樓市「泡沫風險」的同時,為何卻沒有仔細研究這些買家的錢從何來?

本欄曾提出,過去30年不少港人因不同理由或曾在海外和內地置業。這些地方的樓價同樣受量寬影響,升幅往往跑贏港樓。這些港人可沽售境外物業,套現置業或資助子女。

(4)內地人買貴港樓?中原研究指出內地買家佔樓市成交為9.3%。但必須留意,一手市場相關佔比高達12.8%,二手則只有7.3%;其中二手中小型住宅(成交價少於1,200萬)佔比更低,只有6.6%。

對於負擔不起新盤、但又趕着結婚或家中添丁的家庭,即使不買也要租!假設8年前,一個家庭因為相信了金管局的警告、又或者因首期要求一夜之間大增而轉買為租(不論自願還是被迫),等待樓市回調。假設租金回報率為2.5%,1年後即使樓價真的下跌,以4成首期計,2.5%「有去無回」的租金支出,其實等於抵銷了6.25%的樓價跌幅(6.25% * 40% = 2.5%)。即是,以有限的4成首期計,若樓價跌少於6.25%,便連租金支出都「冚唔番」﹗

更尤甚者,若樓價不跌反每年升10%,以4成首期計便等於要多儲樓價的4%,加上2.5%租金,即每年「輸掉」6.5%。8年下來,租金支出和額外首期合計,已達8年前樓價的52%!相反,若8年前已置業,則期間供款的本金部分,即買家能儲下的資本(以8成按揭、2.5%年利率、25年樓按計)又等於樓價的20%。換言之,8年過去,即使租金不加,租樓相比買樓也「蝕底」72%!

限制轉手 協助本地買家

建議一︰禁止發展商為新盤提供高成數按揭。用家首期有限,只能透過發展商的高成數按揭買新盤,總好過每遲買1年,便要損失1年租金支出和供樓可儲下的本金(即使樓價不升),要「輸兩頭」﹗客觀效果當然是推高樓價。故此筆者建議,政府考慮禁止發展商透過財務公司向買家提供高成數一按,把市場的「起跑綫」拉平,扭轉現時一手主導整體樓價的人為情況。

建議二︰8成按揭+8年禁租禁售,比現有辣招更辣,減少投資需求。因此,筆者建議指定樓價以下(如2,000萬)的單位,買樓自住家庭(現時50萬租客不會全部想買最小單位)可享首置按揭至最高8成,但購入物業後首8年不得放租或放售。

這個建議刻意傾斜本地首置用家、不利外來客和投資者。例如,對買樓收租者而言,買樓已經要先付15%從價印花稅,若加上「8年禁租」限制,則要再「輸多」8年租金,即20%的樓價,等於35%稅率,無論如何都不划算。

至於外地、或公司名義的買家,當然和現時一樣,仍要付額外15%的買家印花稅。

筆者相信此舉不會刺激樓價上升。因為這個買家即使不上車也要租樓,以單位數目計根本沒有增加房屋需求。不過,全港有80多萬個私樓業主,而私樓租戶只有50萬個。

換言之,幫助一個本來都要租樓的家庭成為業主,等於把用家由較小的水池(租賃)移至較大水池(買賣),一來一回,對樓價推升的力度,應比遏抑租金升幅的力度小;但卻扭轉了現時正不斷發生、租客財富被轉移至業主口袋的情況,是均富的好方法。

編輯︰陳展宏

美術︰陳超雄

撰文: 林奮強 HKGolden50 香港黃金五十 創辦人
欄名: 盛衰關鍵

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