搶攻上車客市場 未來3年細單位數量爆升

日前公布的官方數據顯示，細單位供應量持續增加，無論最新的私樓落成數字，或者動工量，代表未來兩至三年的落成單位，都是細單位數量爆升的格局。

差餉物業估價署去年初評估，2017年私人住宅總預測落成量有1.71萬伙，其中431平方呎以下細單位涉及5,109伙，佔整體近30%。日前公布的實際數字顯示，2017年截至11月，私人住宅實際落成量為14,611伙，431平方呎以下單位實際落成量為4,784伙，佔整體32.7%，佔比較預測更高，如果去年最後一個月的趨勢持續，431呎以下單位穩佔入伙新盤的三成以上水平。

去年私樓落成量 細戶料佔3成

至於今年預測整體落成量是19,526伙，當中8,468伙是431呎以下細單位，數量有增無減，屬1994年錄得9,493伙後的24年新高。去年唐榮整理的附表可以看到，發展商正不斷增建431呎以下的小型單位，2007至2018年計算，2011年前是431呎以下單位佔整體落成量比重是一成以下，2012至2015年已升至兩成以下、2016年一舉跳升至27%水平，2017年若趨勢不變，將首度升至3成大關，今年一舉攻破4成。

除了落成現樓，未來的新供應亦續來，去年首11個月累積動工量達1.9萬伙，按年升5%，創17年同期新高。

有報道指，去年11月份錄282伙動工，按月減90%，為17個月以來新低，主要來自麗展兩主打細單位項目，包括與市建局合作的西灣河街重建項目涉及144伙，全數實用樓面面積小於226呎，近7成單位面積僅170呎。其次為深水埗基隆街重建項目（138伙），逾8成單位的實用面積小於120呎。累計2017年11個月的數字更驚人，如果最終在同一年份落成，市場將變成幾乎獨沽一味細單位。

1.9萬伙去年動工 迷你戶逾5千

發展商繼續建屋搶攻上車客市場，未來新樓供應仍以細單位為主，去年首11個月動工量中，實用面積小於430呎細單位佔約79%，錄約1.5萬伙，如果與附表每年落成量比較（當然不一定同一年落成），細單位無論數量及佔比將繼續驚人增長，這些動工單位，理論上將在今明兩年以樓花形式推出市場，一至兩年入伙。

特別留意是，2017年動工的1.9萬伙中，有小於215呎迷你戶，約5,094伙動工，佔整體比例約27%。簡單理解，去年動工的私樓，約八成是431呎單位，當中三分一更是市場普遍稱為納米戶的超細私樓，居住納米時代繼續。

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮