賣樓的時間

（續前文）發展商除了留意建築成本外，另一個重點課題便是賣樓的時間。雖然一般的樓花期是24個月，但部分發展商會根據銷售策略而調整至36個月，但有時會短至只得八個月。調整的原因視乎各集團每年周年發布會時所期望公布的業績，如果本年度該集團已達標，便自然會推遲至下一個財政年度才賣樓。

樓花期的長短還要視乎集團的現金流，因為發展商由投地、設計、投標到地基，以至大樓的興建，兩年多之內已用了超過50%的項目預算（很多時候已用了70%的預算）。因此，如果項目是24個月樓花期的話，發展商便可能要在項目發展至第三年才可以有收入，這樣便對集團的現金流造成一定程度的壓力。

因為根據金管局的要求，發展商只能夠向銀行貸款地價的40%。以一幅100億的地皮為例，各財團自己便需要有最少60億的資金來投地，就算是大財團都未必有60億現金來投地，所以很多財團都需要以可換股債券，或母公司以不同方式的抵押來融資。假如貸款額為40億，利息是年利率2%來計算，每年的利息開支便已達8,000萬。若開發期是三年，單是利息的開支已是2.4億元，因此利息支出與借貸的成本亦是發展商另一龐大開支，賣樓的時機是發展商極度重要的策略。

講到這裏，大家如果細心一點便會發現，投地關鍵往往不是價錢而是時間，因為房地產開發的前期投資時間長，也需要龐大的資金，而且收入最快也可能要在投資期後兩年才出現。因此大建築期的時間、樓花期的長短便直接影響銀行利息的支出，故項目經理必須每天與時間競賽。發展投地的取態，除了取決於當時的樓價與經濟周期外，還視乎集團未來數年的業績報告，因此時機亦成為投地的關鍵，時間管理便成為項目成功的重要因素。（買地心戰室‧二之二）

（本欄逢周五刊登）