賣地收益可補填海開支

填海被視為成本高昂的造地選項，不過填海區亦往往誕生地王，如長沙灣興華街地王、鴨脷洲地王都由填海而來，反映考慮是否利用填海造地，不能夠單看成本昂貴的一面。

近年為環保要求，以及受填海海沙價格上升影響，填海成本較過往有所增加（每平方呎地價約1,400元）。以東涌的近岸填海為例，填海規模130公頃，涉及成本達200億元，粗略計算，相當於每公頃造地成本1.5億元。

海景地價可高2成

填海造價固然昂貴，不過本港樓價、地價高企，政府能夠藉由出售填海所得的私人住宅用地，以補充工程開支。

以東涌為例，填海區將撥出1.51萬伙作私樓發展，參考新地在7年前投得的東涌限呎地（即現時東環），每平方呎地價約2,700元，東涌填海區內該批私樓用地保守估計市值逾240億元，已足夠抵銷當初填海工程開支，還未計及填海區另提供944萬平方呎商業樓面的收益。

本港地產市場上無論發展商，或是業主、買家，在買樓投地時均會考慮海景景觀因素，填海所得的海景地地價往往較非海景地為高。以2010至2013年售出的13幅將軍澳南住宅地為例，臨海的第66B2區用地、第66C2區用地，相較後方的非海景用地，樓面地價高出1至2成。

事實上，近年誕生的多幅超級地王，包括去年以172.9億元批出的長沙灣興華街西住宅地，正是長沙灣填海區的用地，而市值逾230億元的中環美利道商業地王，該位置亦是由填海而來。

內河碼頭建屋 料提供2.2萬伙

屯門內河碼頭建屋屬於另一個中長期供應選項，預計能釋出至少65公頃土地，提供2.2萬伙，惟計劃與龍鼓灘填海密不可分，須先填海才能重置碼頭，需時逾15年。

土地供應專責小組委員雷鼎鳴指，佔地約65公頃的內河碼頭近年貨運量減少，可由其他碼頭吸納其客運量，騰出一幅平坦用地，若將泊位填平，估計面積增至100公頃，預計地皮市值逾1,000億元。而計劃的關鍵在於重置內河碼頭選址的安排，其中一個主要選址為龍鼓灘填海220至250公頃後的土地。

雷鼎鳴指，除了將內河碼頭重置在龍鼓灘填海區外，亦可以配合整個屯門以西的用地規劃，包括燃油庫及環保園等，估計合共可提供300公頃用地，初步估計可興建5萬至7萬個單位，容納20萬人，規模接近一個東涌新市鎮。

不過內河碼頭建屋仍然有機會遇到兩方面挑戰，一是有關用地早已批予私人財團，租約期至2047年，發展須獲得有關財團之同意。而計劃亦會導致屯門西部人口大增，以碼頭騰出的65公頃土地計，料能提供2.2萬伙，相當於屯門目前總房屋數目17萬伙的13%，在目前西鐵載客量日漸飽和下，或須增建一條鐵路接駁至市區。

編輯：梁偉澄

美術：鄧建威