供應不足 難扭轉樓價升勢

近月遇上的地產界、銀行界人士，不少跟唐榮提到，幾年前不應該推出辣招，理據是出招一段時間後樓價又再上升。

至日前，行會成員任志剛亦提出，2015年，如果能夠有些措施令港息跟隨美息上調，或會令樓市沒有如現時般狂升。是否如此？

不少人指出，過去數年，港府推出辣招，如果由2009年10月起計，首次推出2,000萬元以上物業按揭上限6成開始，到今天的樓價變化，簡單地解讀當然是升未停。不過，其間亦出現多重辣招疊加後，成交量回軟及樓價下跌的情況，像2015年下半年至2016年初，當收緊700萬元以下樓價按揭成數後，規管至中小型單位時，樓價曾出現1成左右的跌幅，當然，現時回看也會認為最終還是無法遏止樓價升勢。

那若主動加息又如何？唐榮又嘗試回顧香港實際跟隨美國加息時的樓市表現，是不是一加就死，還是如辣招等規管措施，同樣有報復性反彈上升？其中一個參考時空是2004年6月起的美國加息周期。

美雖加息 港樓市未驚過

附表顯示，由2004年6月至2006年9月的加息周期，美國累計加息17次，香港較美國延遲近9個月加息，由2005年3月至2006年3月加息9次，最優惠利率由5厘上升至8厘、每次加息幅度由0.25至0.5厘不等、其中2015年7月一個月內加兩次息合共0.75厘。美息合計加幅達4.25厘，港息加幅為3厘。

翻看香港樓價指數，2004年6月，美國加息開始，樓價指數是74.7點，到香港首次加息，2005年3月指數是94.6點，美國先加一段時間，香港樓市還是「未驚過！」，樓價上升27%。

附表顯示，香港加息期由2005年3月至2006年3月便結束，累計加息3厘，樓價指數由94.6點跌至92.6點，跌幅只有2%，此期間，2005年11月的樓價指數曾跌至最低位88.5點，最大跌幅只有6.4%。附表亦顯示到2007年9月，港美才回到減息期，那自2006年3月至2007年9月利息高位橫行期（未減息前），樓價升還是跌？答案是升約14%。

土地供應外來需求 更關鍵

不論加息或辣招，對上升的樓市可能只是短暫遏抑，或令樓價反覆回落，或令成交減少。一位熟悉金融界人士跟唐榮談到，港息水平只是影響樓市周期的眾多因素之一，更為基本的是土地供應及外來需求。自2009年開始，全球因多個大國的量化寬鬆貨幣政策而面對極低利率和流動性氾濫的問題，不管是採用浮動或固定滙率的經濟體，都無一倖免。

高人指點認為，美國聯儲局其實在2015年底才第一次加息25基點，延至2016年12月才加第二次利率，目前美國短期利率目標仍處於1.50%至1.75%水平，即使本港利息與美息的差距進一步收窄，也不見得對樓市在供應失衡的情況下會造成重大影響。不過，香港利率正常化會為本地經濟和資產市場健康發展帶來好處。

唐榮深信，土地樓宇供應不足未能扭轉，私營房屋真的很充足？公營房屋肯定遠未足夠，市民對樓價只升不跌、愈遲買愈貴的預期，再轉為行動的狀況不會改變。

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮