新界細單位愈賣愈貴 另類樓市新常態？

差餉物業估價署本周初公布最新數據顯示，截至今年3月份私人住宅售價指數報368.4點，按月再上升約1%，已連升24個月，再創歷史新高，但升幅較2月的近1.8%放緩，創新高已經成為樓市新常態。

在市場觀念中，香港以地區劃分樓價，呎價或者升幅一般由高至低是港島、九龍、新界，像昨日美聯物業發表報告指出，若按港島、九龍及新界3區劃分，年內3區樓價齊升，當中港島區升幅最高。港島樓價指數最新報186.2點，年內累積升約7.3%，為3區之冠。樓價升幅僅次的是九龍區，九龍樓價指數最新報161.03點，年內迄今亦累積上升約6.77%。新界樓價指數最新報155.89點，年內迄今則累升約6.04%，屬3區之中最少。

400萬以下物業 首季已絕迹

不過，如果把焦點放在最細單位（431呎以下），若根據平均每宗成交價計算，最近兩季卻有點異常。

中原地產一份報指出，小型單位入場費相對較低，備受用家追捧，以致A類單位平均售價升幅最為顯著。附表顯示，2018年第一季九龍A類單位的平均售價為403萬元，首次升穿400萬元水平。九龍區細單位樓價的升幅亦是3區中最大，較2017年第四季的375萬元上升7.5%，主要是追回早前落後的升幅。

新界方面，2018年首季A類單位平均金額為451萬元，首次升穿450萬元水平。

港島方面，2018年首季A類單位平均金額為508萬元，首次升穿500萬元水平。

整體方面，2018年首季A類單位平均金額為446萬元，較2017年第四季的417萬元上升7.0%。

根據附表資料顯示，若以平均每宗成交金額計算，平均價400萬元以下物業，在去年底還在九龍區出現，但今年首季已完全絕迹（當然一些綠表公屋、較冷門物業仍有400萬元以下成交），換言之，更多成交無法取得9成按揭。

首季每宗平均造價高整體5萬

另一點是新界區細單位的平均每宗成交價，持續高於九龍區，這可能是新界細單位面積相對九龍區較大，使每宗單價較高、又或者九龍區新舊物業混雜，舊樓有機會拉低平均單價、新界及九龍呎價愈來愈接近等等。

另一個值得留意的是，從附表顯示，新界區平均每宗成交價，去年3個季度均較整體平均成交價為低，但自去年第四季起，平均每宗成交價已超過整體平均成交價，去年第四季高出10萬元、今年第一季仍高出5萬元，或多或少反轉了新界樓低過市區及整體樓市價格的傳統觀念。是不是在購買力追逐下的另一種新常態？還是已經超買？值得關注。

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮