交樓心戰室

終於來到這個系列的最後一篇，亦是對發展商項目經理最大的考驗。正如上幾篇闡述過由買地、招標到賣樓各階段，項目經理都在與時間競賽，但是他們面對的人多數都是公司內部的人或政府官員，因此面對的問題大都在可預計的情況內。不過當去到交樓階段，項目經理便要直接面對小業主和物業管理公司，還有近年興起的驗樓師以及傳媒--以上各個團體對項目的反應可以完全不一樣，因此項目經理只能「見招拆招」。

大家可能以為發展商交樓只需要做到交樓標準便沒有問題，但是當大家流行邀請驗樓師來驗樓時，情況就完全不同。因為各驗樓師的標準未必一致，而且坊間流行的標準更是某驗樓師自創的，而且很多評分都是靠肉眼來評定，因此驗樓師的收樓標準很視乎他個人的觀感，確實難以捉摸。

再者，驗樓師為了要對小業主有所交代，故一般而言小業主自驗的單位大約有20多項執修項目，但由驗樓師檢驗的單位卻會多達70多項，有時更有多達200多項的執修項目。

無奈地，雖然驗樓師的評分未必在同一基準上進行，但驗樓分數往往是傳媒關注的要點。因此發展商便會在交樓前預先與部分小業主聯絡，邀請他們讓傳媒的驗樓師驗樓並拍攝單位，而該VIP單位會由項目經理重點照顧，並且還會準備一隊「突擊隊」，當中包括各項泥水、油漆、木工的師傅。萬一傳媒訪問拍攝的單位並不是預先安排好的VIP單位，便會由突擊隊馬上執修。但傳媒機構不會預先通知發展商將會拍攝的單位，項目經理便需要從各方綫索中找出VIP單位，這亦是項目經理的本錢與存在的價值。

房地產項目表面上是一個工程項目，但其實是一場長時間的商業心理戰，一切都是計算出來的結果。

（本欄逢周五刊登）