公私營合作 混合式發展 增上車盤供應

房協主席鄔滿海早前接受訪問時表示，私人發展商擁有農地，若政府提供基建，可增加地積比及房屋供應量。

他認為，難以為公私營合作設定一個固定房屋比例，需視乎不同地區和面積，屆時要發展商和政府商討。在土地供應不足情況下，公私營合作增加土地是雙贏的局面，又指最重要是補地價機制做得公平公正，以免政策向發展商傾斜。政府亦正構思由一個專責委員會審批申請，房協樂意參與。

早年曾試驗 惟樓市跌叫停

他又建議，將土地二分，一方面由房協發展成資助房屋，由房協負責規劃、設計、建築、銷售及日後管理。另一個做法是以往都有使用，就是混合發展模式，由發展商負責設計，要符合政府或房協標準，由房協負責銷售給合資格人士。

上文提出的房屋概念，其實遠在1998年港府便曾提出混合式發展方式，構想是住宅用地會以招標方式出售。中標者須把發展計劃中指定數量的單位，交由政府以指定價格售予合資格購買的人士。政府或負責機構會從整個發展計劃中隨機抽選這些單位；發展商會負責興建和管理公用設施。

這個方案可讓購買資助自置居所單位的人士，享用在設計、裝修、設施和管理方面，都較現時的私人參建計劃單位水準為高的居所。由於這方案所提供的房屋單位設計種類較多，置業人士的選擇也會相應增加。

當年政府曾邀請以試驗形式推行這項新計劃，私人發展商必須在其建屋計劃中，撥出最少30%的單位給政府，作為資助自置居所計劃的單位，按指定價格售給合資格購買的人士。有關的試驗計劃在兩幅用地實行，這就是恒隆參與的長沙灣碧海藍天和新地投得的香港仔深灣軒的前身，但最後因樓市大跌，港府叫停，兩個項目透過補地價轉為私人樓的方式出售。

倡土地二分 冀減社會疑慮

值得留意的是，鄔滿海土地一分為二的建議，估計是藉此減少社會對混合式發展的疑慮，港府有關方面曾提出︰

‧私營機構通常會分批出售單位，但資助出售單位項目一般會一次過把所有單位發售。因此，混合計劃下同一發展項目內的私營單位售價，可能會顯著高於或低於資助出售單位售價。公眾未必接受資助單位與私營部分的相類單位在售價上高低有別。

‧若在混合計劃的項目竣工前隨機揀選，資助出售單位以便盡早安排預售，這些單位在完工時未必符合規定的標準，有違隨機選定單位的原意。如在竣工後才揀選單位，則無法安排預售。

‧私營單位與資助出售單位業主之間，可能在物業管理和維修責任方面出現協調問題。舉例來說，私營單位業主，可能在日後有意提升公用設施至一個資助單位業主未必能夠負擔的水平。由於資助部分只佔整個混合計劃項目不高於30%，資助出售單位業主的利益或會受損。

可能考慮以上因素後，才會有公私營合作，但土地分開發展的建議，唐榮好奇的是，預料在今年年中公布詳情的港人首置上車盤，又是採用哪一種混合模式？

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮