政府須重奪發展主導權

早前土地供應專責小組主席黃遠輝接受訪問提及，土地供應大辯論關乎重奪土地發展主導權，及重設土地儲備兩大議題。

重奪發展主導權，黃遠輝提及，惟有增加土地供應及重設土地儲備，政府及港人才能從發展商手上，重奪土地發展的主導權。

為甚麼增加土地供應及重置土地儲備，會與重奪土地發展主導權有關？可以這樣理解，私人住宅地的土地來源，不外乎由官方推地（包括政府賣地，或市建局及港鐵等機構），以及私人發展商項目（包括補地價或舊樓收購）兩方面。

缺乏造地手段 令儲備大減

前者主導權大致在政府手上，若見樓市熾熱，便加大推地冷卻，樓市淡靜，減慢甚至停止推地，就如2002年時的孫九招，取消拍賣、暫停兩鐵（當時的地鐵及九鐵）住宅項目招標一年。

過往政府賣地有相當數目，來自填海土地，但過去10多年停止開發新市鎮、填海數目大減（見附表），官方土地儲備亦明顯減少。

團結香港基金報告提及，由將軍澳、大埔白石角、啟德、東涌及西九龍5個主要填海區所提供的私人住宅土地面積供應，由2003年的逾800萬呎，大幅減少至2016年的200萬呎，5個土地庫之中更只剩下啟德及西九龍仍然有土地供應。1985年至2000年期間，政府透過填海創造了超過3,000公頃土地，即每年平均約200公頃。但2001年至2015年，透過填海所創造的土地只有690公頃，以致近年用作房屋和其他用途的土地供應落後。

由2016年至今，啟德更有多幅土地先後售出，顯示政府手上可推地的子彈所餘無幾。政府缺乏土地儲備去調控樓市，未來私樓及土地供應難免須依賴發展商的農地儲備及舊樓重建，因此土地供應大辯論其中一個焦點的選項，便是利用發展商手上逾1,000公頃的農地儲備。然而，無論現時的農地補地價機制，抑或構思中的公私營合作機制，主導權均在發展商手上，即使機制設計相當完善，但要計劃成功始終需要發展商願意參與才能夠成事。

若果發展商知道自己所持有的土地儲備，將會成為主要土地來源的話，其便會因應自己的賣樓步伐、資金回籠情況，以至市場供應情況，去調節參與公私營合作的步伐，最終難免影響成效。

因此，公私營合作的機制最多只能夠作為一個誘因去吸引發展商，要與此同時，推動發展商參與，亦需要施加推動力，而政府已經表明運用《收回土地條例》的門檻相當高，要推動發展商參與，便需要透過政府重建土地儲備。

正如黃遠輝所指的，正是透過增加土地供應，讓政府建立土地儲備。當發展商知道即使其不積極參與補地價或公私營合作，當局仍然能夠透過填海、開發棕地等等各種的方式，推出大量土地去冷卻樓市時，才讓發展商有壓迫感去參與公私營合作，從而在發展商手上奪回土地發展的主導權。

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮