新居屋52折到底有多筍？雖然尚未有確實的價單公布，但是若以建議售價與同區二手居屋比較，新居屋售價將會重回20年前的樓價水平。
新一期居屋共有4,431伙，52折後新建議售價是118萬至468萬元。啟德啟朗苑有683伙，平均呎價7,246元，是3個屋苑平均呎價最貴，即使不與同區私樓呎價2.5萬至3萬元比較，而與最近的二手居屋采頤花園比較，仍然十分吸引。
啟朗苑呎價 平過二手居屋
2018年上半年采頤花園共有22宗綠表（未補地價）單位成交，平均呎價11,276元，比啟朗苑建議售價高約56%。若計算樓論及地理位置等因素，兩者差別定更大，采頤花園樓齡18年，位置吊腳；啟朗苑則位處啟德站旁。
土地註冊處資料顯示，采頤花園3座中層B室，實用面積591平方呎，屬於3房間隔，原業主於2000年以約160萬元購入，購入價與啟朗苑建議最平售價169萬元（1房單位）十分接近，雖然兩個屋苑面積未必能直接比較，但是若以上車價碼相比，搶購到啟朗苑最平單位的幸運兒，感覺有如時光倒流18年買樓一樣。
若以同區私樓比較，售價200萬以下的市區私樓選擇可遇難求。翻查土地註冊處紀錄，黃大仙區只有樓齡約53年的聯合大樓有選擇，該廈的一個實用170平方呎的劏房單位，去年12月以188萬易手，至今已經沒有200萬以下選擇，今年最平的成交價逾235萬元。
其次，東涌裕泰苑有1,226個單位，建議售價118萬元至318萬元，平均呎價4,976元，同區只有裕東苑一個居屋有二手市場。土地註冊處資料顯示，該屋苑A座高層8室，實用面積634平方呎，原業主1997年以93.5萬元購入，成交價與裕泰苑最平售價118萬十分接近，但兩個屋苑樓齡相差21年，可能準買家寧願選擇住細一點的新居屋。
另一方面，因應居屋或52折售，消息指政府建議收緊居屋轉讓限制。首兩年只可原價賣給白居二買家；第3至5年則只可按未補地價方式，把單位售予獲提名的白居二或綠表買家。
轉讓限制收緊 業主仍可高價賣
其實這種限售令根本不會影響新居屋的升值潛力，根據《經濟日報》統計，10個主要居屋綠表交投，今年6月份呎價較去年12月份上升，升幅介乎1.8%至17.5%，其中天水圍天盛苑升幅最理想，半年升17.5%，比CCL指數同期上升12.5%，跑贏私樓升幅。
而上文提到的采頤花園則上升7.73%，受新居屋低價發售影響，預計下半年升勢減慢，全年升幅估計可達10%。若未來3年每年升10%，3年後采頤花園綠表呎價達15,324元以上。
3年後啟朗苑的業主可於綠表市場轉售，即使業主跟隨采頤花園二手呎價水平放盤，按照計算，新居屋幸運買家享最低1.1倍的樓價升幅。
撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮