做好重建締多贏

2018/07/31

政府18個土地供應選項中,並沒有列入市區重建項目可提供的土地,是因市區重建的項目面積較小,微不足道,還是另有原因?暫且不論,但作為市區重建的負責機構,若市建局可改變現有的性質和運作模式,並在收購補償方案上更吸引受影響的業主及商戶,相信會有助於解決今時的房屋困局。

市區重建項目規模是否小?若以近日土瓜灣榮光街/崇安街與鄰近項目合併發展的約3,000個單位,或少至像馬頭圍道春田街項目在扣除預留予受影響業主後的450個單位為例,相信都比土地選項中「善用空置校舍」所能提供的供應多。在今時「有樓就有機會賺一筆」的心態下,市區重建只有「市建局賺,原業主蝕」的情況,怎會輕易得到舊區舊樓的業主及居民支持?

今時任何可在市場出售的住宅單位似乎已具備古董的特性︰樓齡愈高,往往投資回報就愈高︰因早年以較低價買入,即使沒分間成「劏房」,今時每月收取10多厘租金回報的業主仍大有人在。如果市建局不以收購的成本計價,而只以比市價略低的價格出售日後的單位,從商業角度看,是永遠會嫌得少,但從社會最大利益角度來看,卻也嫌市建局做得少。

因市建局需自負盈虧,力求「財務穩健」,所以往往要「壓價收購、抬價賣出」,容易令人感到它「賺到盡」。市建局有300至400億元盈餘無疑十分「穩健」,而且更「有賺」,但其中有多少是來自市民心中「蝕底了」的代價?

市建局可能已在官、商角色定位中迷失。政府今時實不必要求市建局須以商業模式運作,從而靈活協助解決香港土地房屋問題。即是市建局只收回發展項目成本,例如收購物業及賠償予業主的支出,而不斤斤計較於盈利;如有其他支出,就由政府適度補貼,以求滿足今時市民住屋及置業的需要。

市區重建的重要性不但在於提供市區土地及房屋的資源,還同時可拆除舊樓倒塌的城市「炸彈」,可謂一石二鳥,有益社會。

今天市建局收樓遇到的主要阻力多來自住宅業主和商戶,不少業主和商戶都會重視原址繼續自住或經營,市建局便要盡量滿足他們的要求。不少受重建影響的業主和商戶正是因日後不能原址入住或重新經營,而拒絕收樓收舖的建議。今時不少發展商為提高項目價值,有時並沒有顧及受影響業主的需要。若市建局採更主動角色,提高地積比率之餘,並盡量安排原址居住或繼續經營的方案,甚至與業主和商戶分享重建的利潤(如有),才有望加快重建步伐,善用舊區土地資源。

(做好重建二之二)

撰文: 石老師工作室 敢批評,提意見;求共融,齊築福。
欄名: 為理發聲

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