2200公頃的填海玫瑰園

團結香港基金上周二公布了一個強化東大嶼都會計劃，據「基金」的資料，這是它成立以來最大型的顧問研究計劃，我的義務工作之一是作為「基金」研究委員會的成員，但我沒有參與過這項研究，聽過「基金」作出報告後，認為這是很合時宜且有重大社會效益的建議。

人工島將成為新交通樞紐

這個計劃建議在大嶼山以東的中部水域填海2,200公頃，製造一個新的人工島，此海域地近坪洲、交椅洲、周公島與喜靈洲，但建成的人工島不會與這4個小島連接起來，以避免影響小島上原有的生態。說它是「強化版」，主要原因是它比政府曾建議過、只得1,000公頃的東大嶼都會計劃，還要大1,200公頃，而且交通建設更為雄心勃勃。根據建議，此地將會成為一個新的交通樞紐，有3條海底鐵路，第1條4公里便到堅尼地城港鐵，第2條直達美孚港鐵站，第3條大嶼山連接到屯門。另外又有3條公路，1條經海底隧道直通港島，1條至11號幹綫，1條駁上港珠澳大橋。報告中對水深、航綫、水流、環保等細節都有清楚論述。

這計劃的最大特色便是它涉及的面積大，可起到一勞永逸的效果。根據年前政府公布的「2030+」計劃，政府在未來20、30年總共需地4,800公頃，已找到3,600公頃，尚欠1,200公頃。現在強化版的計劃若實施，比以前增多了1,200公頃。我也是成員的土地專責小組，近月不斷告訴市民香港尚起碼要多找1,200公頃，有了這新計劃，「小組」任務豈不完成？我們可提早收檔？

能提早收檔當然是好事，但這恐怕是個誤會。「小組」一直指出1,200公頃是不夠的，香港不但住宅樓價及租金貴得要命，連商業大廈的辦公室租金的增速，一樣使各公司吃不消。要一勞永逸地解決問題，使港人住得更大更好更平，及有空間多建商廈，額外多出了這個人工島，當然會對社會大有禆益。此計劃不但與土地專責小組沒有衝突，還會相輔相承，「小組」尚要繼續通過18個選項覓地。

間接推動地產商發展農地

「強化版」規模之大，足以使島上住宅共可容納近110萬人。如此規模的填海計劃一被社會接納，住宅樓宇的預期供應自會大增，這對樓價便有重大下調壓力。香港一直受困於發展商不一定願意把農地發展起來或支持市區重建，倘若這些持份者知道將來樓價會大幅下滑，他們便會有巨大誘因早日把農地發展，以免招致損失。因此，這個發展計劃可起一石二鳥的作用，不但比原定計劃多了1,200公頃，還可間接推動地產商更快發展新界的農地。

此計劃若要起到這些效果，還需要另一條件，這就是速度。倘若這人工島要20年才造好，再加上建屋的時間，那麼計劃完成時，我可能已行將就木矣，今天的地產商自然對現在便推出農地沒有這麼積極。因此人工島需要加快做，若是在10年之內建好（工程上這可行），一石二鳥的效果會更凸顯。

香港近年出現了一小撮頗為自私而又無腦但卻喜歡發表言論的人，他們認為自己反正不會是填海新地的居民，填海只會益了地產商，所以對填海計劃都會反對。上述建議中，7成住宅是公屋（我認為不一定要這麼高的比例），對公屋輪候期當可大幅縮短，又因多了這些土地，樓價自然受壓，就算選擇不住到那裏的無殼蝸牛也會因而受益。至於地產商是否得益，卻是難以定論。多了潛在的房屋供應，他們現在便要減價，但將來有機會可投到多一些的土地在競爭壓力下要實行薄利多銷策略，利潤是上升還是下降，難以判斷。但就算他們能多賺錢，又有何妨？

（本欄逢周五刊登）