成交量少造價續漲 樓價長升長有？

2017年8月，樓市又像今天一樣，陷入二手交投減少的局面，當時同樣在等待施政報告的新房策如港人首置上車盤、同樣等待可能的加息，其後卻出現報復式反彈。

本周初發布的地產代理成交信息，中原地產十大屋苑本周末錄得1宗成交，按周再跌66.7%，創今年2月農曆年後新低。十大屋苑當中，僅得沙田第一城錄得1宗成交，零成交屋苑增至9個。

二手成交萎縮 買家轉投一手

報告提到，自6月底「娥六招」推出後，二手成交萎縮，十大屋苑已連續8個周末錄得個位數成交量，加上股票市場大幅下跌，加息及大量新盤搶客等不利二手市場因素，令二手成交膠着。

近期一手新盤開價具競爭力，單位類型覆蓋中小型單位至大單位，吸引了不少買家轉投一手市場。

美聯物業報告亦指出，綜合分行資料，全港35個大型屋苑於過去一周（8月20日至8月26日）錄20宗買賣，較前一周（8月13日至8月19日）29宗跌約31%，並創造自2016年2月中旬農曆新年期間一星期的17宗後的約2年半新低。

二手成交量偏少，何謂偏少？唐榮判斷是周末周日十大屋苑持續只有單位數的成交，樓價容易因個別成交價格推高或推低平均價格，樓市出現乾升或乾跌，所以，在觀察樓價指數每周變化的同時，更重要的可能是成交量能否持續回升，並在雙位數水平企穩，樓價表現會更明確。

去年8月、9月，持續在單位數徘徊，今年似乎重複類似的情況，唐榮舉個例子，二手市場傳出不少大減價成交個案，不少是減叫價，或者相對叫價有折讓，簡單地說是議價空間可能多了一點點。

議價空間增 成交仍破頂

但是，成交價仍然破頂，例如太古城恆星閣3房單位，減價後以1,788萬易手，呎價2.38萬，創3房呎價新高。去年的情況是施政報告後，成交量明顯回升，今年是否翻版？

那會不會出現如過去的報復式反彈，樓價繼續長升長有？如果9、10月未有調整銀行按揭利率、如果9、10月金融投資市場回復穩定、如果10月施政報告對市民關心的土地房屋仍然被解讀為「打水漂」，那重演去年情況機會仍頗高。

亦即量少仍然價升，二手十大屋苑回升至雙位數成交量，並且保持一段時間，樓價上升動力或會再度增強。

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮