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財經/地產

拓展土地 急如救火

短缺規模大 需求見逼切

2018/09/07
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土地供應專責小組(小組)為期4個月的公眾諮詢進入最後一個月。小組實是令大家驕傲的一群港人,他們不辭勞苦、任勞任怨做了1年義工,絞盡腦汁之餘還需面對各種背景、各有堅持的人士和團體,任勞任怨任罵!同時為香港未來30年的土地供應進行了有史以來最巨細無遺、透明公開的「全身磁力共振」,讓相信實證為本的筆者及廣大市民可用高質素據作客觀討論,實值得社會致以衷心致謝。

對筆者而言,是次「土地大辯論」有3個重要信息,並得出一個駭人結論︰香港的土地短缺情況有如熊熊烈火,正把社會經濟的和諧穩定房間燒個通透!

首先,小組基於政府《2030+》的規劃,指未來30年(2016至46年)土地需求共4,800公頃,但供應只有3,600公頃,因此短缺1,200公頃。但這1,200公頃短缺不是平均分布(即首10年400公頃、20年短缺800公頃餘此類推),而是今天至2026年已面對800多公頃的短缺!而即使18個土地供應選項的4個短中期選項全數落實,未來8年仍要面對400公頃的土地短缺!之後的短缺或增或減,則仍要視乎各發展項目會否出現延誤。

但社會對於土地短缺的規模和急切性,若非視而不見,就似乎是一知半解!例如,有人仍抱着「棕地優先」、「一吋海也不能填」等教條式的堅持。這好比身處單位明明已經燒起大火,本應是不由分說、百管齊下利用所有水源撲火。但房內的人仍爭論「用鹹水救火會否令木製家具發霉﹖」、「用水喉水會否不夠乾淨﹖」,結果有人提議「不如用蒸餾水救火」一樣荒謬,完全紙上談兵、脫離災難這現實!

動用所有方案 在不同層面造地

雖然近日社會對個別選項,例如填海的討論變得熱烈甚至支持,但填海造地動輒需時10多、20年,實在是「遠水」,對正猛燒的「近火」幫助有限。筆者絕對支持大規模填海,但土地供應是個「all hands on deck」(全體總動員)的危急情況,所有可行合理、尤其是短中期方案都應積極支持,絕非單一方案就可以一蹴而就解決土地短缺問題!

再者,《2030+》的土地需求,肯定是過分保守。小組以至社會要切記不能以為「填夠」1,200公頃便可以「收工」。先看歷史,由1985至2005年的20年間,香港每10年開發約5,000至6,000公頃(250至300個維園)土地。更早的年份數據從缺,但回想我們自70年代至2000年陸續建成9個新市鎮,可以推想過去50年香港造地的運行產量(run rate)只會有多無少。但最近10年(2005至15年)卻大跌9成至只有400公頃(20個維園)!相比之下,《2030+》指未來30年供應目標為4,800公頃,即土地的運行產量由每10年6,000公頃,大跌7成至每10年1,600公頃,無論如何都解釋不了。因為人口結構還是社會經濟環境,都不可能在10多年間出現數以倍計的變化,1,600公頃與常態需求6,000公頃,是近4倍的錯誤低估!

若我們希望在10年內追回過去10年的落後,同時「如常」保持土地產量為每10年開發6,000公頃土地,那10年間(2016至2026年)的需求便高達11,600公頃(6,000x2-400),即7倍運行產量的1,600公頃了!

而且,造地從不能只做到「啱啱夠」便算,因為香港已經15年沒有土地儲備。地需求面對的變數多而巨大,若不留緩衝空間(buffer)絕不合理。考慮到造地需時,每10年預留3至5年的緩衝不算過分。按每10年6,000公頃的正常產量計,3至5年的緩衝就是1,800至3,000公頃。

更尤甚者,政府估算還未有考慮提升市民生活質素。例如公屋平均輪候時間已突破5年;公立醫院則不分冬夏,流感期永遠爆滿;商業租金持續高企等,但在計算土地需求時,卻沒有考慮把縮短公屋輪候和醫療等候時間、控制租金等目標。這是個完全不合理的願景和假設,政府估算未來30年只有4,800公頃的需求,等同繼續「壓迫」市民!

如上所述,未來10年隨着大灣區、一帶一路等國策支持,國家經濟長動力肯定會令香港經濟持續繁榮,只會增加對本港住宅和商業空間的需求!人口結構上,一家三口要一廚一廁、一個人住(不論是離婚還是單身子女)也是要一廚一廁。加上人口老化,家中可能需要多一張輪椅、走廊門口要加闊,社區內需要更多醫院、安老院等,難道不需土地?

需求只會續升 工商醫教未顧及

再和臨近地區比較,香港總土地面積(110,000公頃)其實比新加坡(70,000公頃)大6成,但香港已發展土地只有24%(26,400公頃),新加坡卻達73%(51,100公頃),面積比香港大近1倍!香港人均GDP和新加坡相差不遠,人口還比新加坡多170萬,但人家的使用土地卻是香港的2倍,可想而知港人對土地的需求是何等遏抑!

從最宏觀角度看,新加坡令香港人人稱羡的組屋政策,單是要令港人可以追上新加坡的生活水平這一點,即使人口不再增長,便已要把香港已發展土地在今天的基礎上「翻兩番」﹗

又例如,香港人均居住面積只有不足170呎,比新加坡的270呎少4成、只及深圳300呎的一半左右。根據時任發展局局長陳茂波,若我們想增加10%(17呎)人均居住面積,需要額外1.7億呎的總樓面住宅面積。除以5倍地積比率,便是320公頃-相等於整個啟德新發展區的面積。這還只是住宅面積,還未計及道路、學校、公園、醫院、工商業用地等基建配套的所需土地!以住宅佔發展面積3分1計,10%的人均居住面積提升便是1,000公頃土地。若我們想增加1倍(追過深圳的300呎),又是10,000公頃!

事實上,現時樓市中只有1.2%為非本地買家,是有史以來最用家主導的市場!換言之,我們已「無場可清」、也無外人可以「賴」。土地房屋問題,只能靠自己解決。考慮到以上種種,即使團結香港基金的建議能落實,把本來1,000公頃的「東大嶼都會」規模擴大至2,200公頃,「票面上」填滿政府估算的1,200公頃「缺口」,但其實距離我們真正的土地需求目標,仍是路漫漫其修遠兮,要全社會上下而求索!

觀乎現時本港工、商、住、醫、學樣樣空間爆滿,社會和政府在覓地時絕對不能手軟,任何方案都要考慮,更不能孤注一擲。例如,在填海同時,能否做「跨時期換地」(inter-temporal swap),今天發展部分生態價值低的郊野公園或綠化用地,但政府承諾在填海地上提供交通接駁更佳、綠化程度更高、生物多樣性更好的新郊野公園?

解決劏房問題 讓港人活出尊嚴

在7年前,香港黃金五十協助社區組織協會舉辦劏房相片展覽,當時一位80後研究員訪問一個劏房爸爸,說因為劏房空氣不流通、氣溫動輒高達30多度,因此兒子每晚要睡公園。這位年輕研究員撰文指,發展就是「為了9歲孩兒回家睡」﹗

如今,7年過去了,社會縱然不斷努力地覓地建屋,但今天這孩子即將17歲,這期間相等於40間學校學生的4萬個孩子只能在廁所旁的上格床讀書!發展不再只是為了他可以回家睡,而是為了下一代能在正常、有尊嚴的環境中成長!

編輯︰陳展宏

美術︰陳超雄

撰文: 林奮強 HKGolden50 香港黃金五十 創辦人
欄名: 盛衰關鍵

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