假如樓價跌一成 400萬盤料急增六成

二手樓市現轉勢訊號，樓價會否進入下行整固，即有待再觀察。不過，假設樓價跌一成，估計有逾200個放盤，將跌入400萬元或以下，即可承造9成按揭的樓價範圍內，對於首置客而言，或是上車佳音。

似乎有愈來愈多的數據顯示，特首林鄭月娥在6月底推出新房策後即時使第二市場公屋及居屋成交收縮後，有關的影響正向私人住宅市場蔓延，上述情況正在發生。

交投淡靜，業主惟有減價出貨，大型屋苑包括沙田第一城、天水圍嘉湖山莊樓價，本月成交價分別跌穿關鍵位，重返半年前水平。至於中原城市8大樓價指數，更出現4周兩錄全跌的現象，屬樓市調整訊號。但假設樓價下跌，對於上車客而言，是福還是禍？若撇除經濟下行，對市場購買力影響，樓價回軟，確實令上車機會大增。

9成按揭上車盤 料增至645個

對上一次樓價調整期，為2015年9月至2016年3月，因應中港股市下挫，當時樓價半年下調約13%。今時樓市若再步入調整期情況，假設樓價下跌約一成，即目前叫價401萬至444萬元的盤源，樓價會下調至360.9萬至399.6萬元，正式跌入可承造9成按揭的樓價範圍內。

唐榮嘗試用一個地產網上放盤資料分析，目前有約238個放盤（包括私樓、連地價及未補地價物業），叫價是介乎401萬至444萬元以內。若連同現有的407個樓價400萬以下放盤，即可承造9成按揭的上車單位，可增加至645個。

換言之，樓價跌一成400萬元以下放盤盤源，有機會增加接近6成。

屯門元朗為主 首期開支低5成

本港4個地區中，以新界西的盤源增加最多，將有156個盤源，跌入400萬元以下範圍，主要集中於屯門及元朗區一帶單幢樓，另屋苑式盤源，主要為屯門時代廣場、翠林花園及屯門市廣場等，面積300多呎的細戶。

以屯門市廣場一個放盤為例，1座中層單位，面積335平方呎，現叫價440萬元。以貸款上限360萬元計，即首期要80萬元，按揭成數82%。樓價跌1成，回落至396萬元，9成按揭計，首期39.6萬元，首期支出較目前少40.4萬元，低近5成。

至於大型上車屋苑如嘉湖山莊，或沙田第一城兩房樓價，大部分單位叫價仍於500萬元以上，即樓價要跌逾兩成才可重回9成按揭門檻，但目前經濟基礎及市場龐大購買力，加上未來住宅仍然是供不應求，故此樓價要跌兩成，機會暫不大。

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮