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財經/地產

怎計算填海的成本效益?

2018/10/12
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填海雖可以大增土地供應,但政策批核要快才能配合發展需要。(資料圖片)

每年一度的特首施政報告一般涵蓋面很廣,不同領域的政策都會包括在內,市民也大可各取所需,聚焦在自己關注的項目之上。我最注意的是23條會否立法、土地供應有無足夠大的規劃及科技與人才的問題。從施政報告第33段可見,林鄭對23條仍是採取拖字訣,但時勢逼人,我不知她還可拖多久。

今次施政報告最大的亮點顯然是「明日大嶼」。我一向支持填海造地,且認為規模必須足夠大,否則解決不了香港土地供應嚴重不足的問題。據「土地供應專責小組」多月來與市民交流後所得到的初步評估,市民普遍認同香港土地供應不足,特首也注意到這一點,在這個問題上,小組與政府的看法頗為一致。但為甚麼要大規模填海呢?

填海需時長,所以它只能被視為多管齊下的其中一管。但若社會能確切知道填海的規模很大,將來會有大量樓宇供應,那麼便同時可預期樓價及地價長遠而言有下調壓力,這不但對今天樓價有遏抑作用,擁有大量農地的地產商也會知所進退,若蹉跎歲月,不把手上在曬太陽的農地早日發展,等到將來樓宇供應大增時才後知後覺在農地建樓出售,便只是跟自己荷包過不去。今次政府的計劃是弄幾個人工島建地1,700公頃,雖然我認為還可更大一點,但規模也勉可足夠矣。

令發展商提速開發農地

填海雖必也有人反對,但相對已是最不受人間煙火影響、反對較弱的方案。要明白這點,我們可看一看棕地的情況。香港共有1,300公頃的棕地,政府早已把其中540公頃納入發展計劃中,剩下的760公頃雖數量不足,但發展棕地終究有強大的民意支持,在小組內部,我記不起有任何人反對發展棕地,政府對發展棕地的意頭也十分明顯。

不過,上述的540公頃從2008年提出至今仍是動不了,政府尚未收到地,當中涉及的收地、清拆及補償、諮詢,改變規劃等都費時失事。由此可見,只要有人已在使用某些地方或對這些地擁有產權,發展土地便毫不簡單。香港某些人只看到在地理上香港尚有未發展土地,於是反對填海,他們不知,人的問題、利益與政治的阻力才是最大的難題,要填的海現在尚未有人居住,已經是較快捷的途徑了。

填海造地當然要注意成本效益,但香港土地太有價值,未填海以前我們也容易判斷效益會遠遠大於成本。政府粗略估計要4、5千億元,若此估計接近事實,那麼填海便是太划算了。1,700公頃的地售出後隨時可收回以萬億計的回報。在這塊地之上光是住宅也可有40萬個單位,5千億元等於每個住宅單位的土地成本是125萬元,遠低於今天香港的地價,況且這尚未包括這些新填的島嶼也會有地建築足以支持僱用3、40萬人的商業樓宇,市民的康樂用地及交通設施也可包括在內。順帶一提,在諮詢過程中,我發現不少反對填海的人士都是因反對馬料水填海而已,在馬料水填海的確會增加新界北的交通壓力,對馬料水一帶居民也可能造成損失。在一次關於土地的諮詢中,我便對林鄭建議,填海應大規模,但應免去馬料水,想來政府也認為這說法合理。

出售住宅商廈收益巨大

不過,我對「明日大嶼」的發展仍有疑慮。政府只是爭取填海工程在2025年展開,2032年才有住宅入伙。這還是太慢了,多等7年去計劃及研究是否太奢侈了?希望政府不再宥於公務員過往的思維,特首可運用權力,走特快通道,每縮短1年的計劃與研究時間,便早1年可化解因土地供應不足帶來的社會矛盾。在交通建設上,我希望政府也研究應否多建一條地鐵綫,連接這些島嶼與九龍,這對發展這些地區,很有好處。

在我很關心的教育與科技問題上,我要提個醒︰一、二十年內,若人工智能及機器人的進步一如不少人所料,發達經濟體中一半的職位可能會消失掉。香港要及早建設防禦能力,最好的方法便是使港人更懂得適應及利用這些新科技,而不是被它們淘汰掉。施政報告在這方面有盲點,時間已不多,宜及早評估形勢及籌謀對策。

(本欄逢周五刊登)

撰文: 雷鼎鳴 科技大學經濟系前系主任
欄名: 雷鳴天下

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