唐德玲
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買樓風險高過股票?

發佈時間: 2018/10/19

買樓風險高過股票?

姊妹們,看到以上的標題時,妳會同意我的講法嗎?我相信,很多姊妹的第一個感覺是不同意的,因為過去10多年給大家的印象是,樓價升多跌少,真的看不出買樓的風險有多高。

上日提到,我跟一位2007年前才涉足股壇的姊妹Linda談到近期港股的表現時,她就感到意興闌珊,因為過去10年的股市,好景的日子實在太短。從另一個角度看,當前的港股,只會逼人愈來愈短綫,因為只要妳稍為揸長一點,股價就會回落,跌幅更可以十分嚇人。

買賣過程較繁複

股王騰訊(00700)固然是最佳例子,但其實,在藍籌中,也有不少股票都是如此,而且,跌幅比騰訊更厲害。只不過,騰訊是眾矢之的,所以更受關注而已!

但另一邊廂,只要妳敢於10年前金融海嘯後買樓(現在回看,最佳時機是2009年),幾乎可以說是任何一個地區、任何一個呎價的樓,如果肯揸到今時今日,至少都可以賺8成,而賺一倍以上也比比皆是。

正因如此,Linda就發誓,經過今次之後,不再沾手股票,寧願將所有資金用來等樓市下跌之後去買樓,她深信,回報一定比股票好!

姊妹們,我當然不能否認以上的情況,因為這是客觀現實,但我必須指出,物業投資(撇開自住的一層樓)跟股票投資一樣存在風險,而且,嚴格來說,買樓的風險可能比買股票更高。

「股票是金融資產(Financial Assets),比較抽象;而物業則是實物資產(Real Assets),是實質存在的。由於物業有實用價值,就算價格下跌了,也可以自住或租出去,這一點正正解釋了為甚麼大多數人都較願意長期持有物業。另外,正因為物業是實物資產,所以每個都不一樣(Heterogeneous),潛在買家較少,而買賣過程又較繁複,不是今日妳想賣,明日就能賣出,所以,這又從另一個角度說明了,為甚麼物業會較易令人長期持有!」

「嗯,妳的說法不是反證了投資物業的優勢比股票好嗎?」

「不是呀!正好相反,我個人較傾向股票!」

「啊,是嗎?」Linda有點詫異。

「是呀!妳認為買樓的安全感大一些,我從另一個角度看,卻認為不一樣。」

「為甚麼呢?」

「妳有沒有想過,買樓的投資額遠高於股票?今時今日來說,沒有400萬至500萬妳休想入市!」

「同意,也是因為這樣,我才不能多買呀!」

「正因為物業的投資額較大,所以,大多數人都是向銀行借錢買。這種做法,跟借孖展去買股票是同一種行為!」

「呀,妳說得對!」

市淡難沽出物業

「某程度來說,買樓要賺幾百萬,似乎不太難,為甚麼?一言以蔽之,就是買得大贏得大的道理;而能夠買得大的原因,就是因為我們借錢(很多時不是我們想買得大,而是現實上,買樓的門檻較股票高很多)。妳可以想像,如果是借錢的話,當樓市升的時候,當然可以賺很多;但當樓市下跌的時候,也會蝕很多。再者,買股票如果妳造了孖展,當股價跌至某一個水平,經紀行會提妳補孖展,如果妳沒有錢補,可能會替妳斬倉;但借錢買樓,在大多數情況下,銀行是不會提妳,甚至迫妳補倉的。從客觀上來說,風險其實更高,只不過,如果妳有能力支付按揭,甚至可以將物業出租,風險才可以稍為降低!」

「妳也說得有道理!」

「還有呀!正如剛才所說,物業是實物資產,跟金融資產有一個很大分別,那就是,金融資產是Homogenous的,即是妳手上那手騰訊跟我手上那手是一模一樣的,意味着,任何人只要想買騰訊,都是妳的潛在買家,但實物資產則不同,每個都是『獨一無二』,所以,一定是要喜歡妳那單位的,才會幫妳買,當市況淡靜的時候,這些人會更少!所以,這時要沽出物業會比沽出股票更難!但股票則不同,即使大跌市,妳也可以很容易沽出股票止蝕!」

「嗯,明白妳的意思!」

tong_lydia223@yahoo.com.au

(本欄逢周一、三、五刊登)

撰文: 唐德玲 作者從事理財策劃工作逾十年,並擁有認可財務策劃師資格。
欄名: 女人筆金心