留意辣招稅數據 反映後市風向

日前提到股市長期下跌，樓市最終受影響，本周初《經濟日報》報道，一二手成交量大幅萎縮，屋苑零成交變為常態。

報道指出，新盤銷情放緩，本月暫錄約1,000宗成交，為過去半年新低，成交金額不足100億元，屬2月份以來最少。上周末兩天錄13宗成交，創32周新低。中原地產統計，10大屋苑過去的周末，僅錄得天水圍嘉湖山莊1宗買賣成交（另外兩間代理錄得的1宗成交是美孚新邨），較對上一周的3宗，按周急跌近67%，零成交屋苑升至9個；美聯物業及利嘉閣分別各錄得1宗成交；至於香港置業，則未錄成交。（按︰4大代理統計10大屋苑有別）

股市長期下挫 買家入市三思

物業成交量萎縮似乎是伴隨股市長期下挫的必然情況，唐榮過去曾提及，當股災發生，除了樓價回落，買家偏向觀望，亦使成交量減少，想要沽貨離場，未必如願。多個附表是股災月份及其後數月的整體物業交易宗數，由於土地註冊處的成交登記滯後，所以，股災月份不會出現成交宗數下跌，反而在其後一、兩個月反映，數據顯示對整體物業成交量帶來的衝擊。

1997年12月相較11月，成交量按月大幅回落53%。

1998年的港府入市，9月相較8月，成交量亦有28%的跌幅。

2000年科網爆破，由於從美國引燃，3、4月反而熱鬧，至5、6月成交量才下滑，若成交量高低位比較，仍有47%的跌幅。

2008年金融海嘯，11月數字，低位成交量相較10月，亦有37%的下挫幅度。

2015年A股股災拖累，股市由4月全年高位跌至9月，附表顯示，10月的整體物業成交量較7月時收縮39%。

而近年買入物業的，還要面對額外印花稅（下稱SSD）使短綫持有沽貨成本上升的問題，條例規定在購入後36個月或以內轉售的住宅物業，應繳「額外印花稅」，按不同的物業持有期分為三級逆進稅率︰假若有關物業持有6個月或以內，稅率為20%；超過6個月但在12個月或以內，稅率為15%；以及超過12個月但在36個月或以內，稅率為10%。

過去一段時間，在大升的樓市下，SSD可以說影響極低，買入單位的持有三年才沽貨，反正樓市長升長有，持有三年後創造了更多利潤，甚至樓價急升下，三年內沽貨，扣除SSD後仍有利潤，讓準買家更大膽入市。

不過，如果樓市進入持續回落的環境下，SSD的威力會否真正發揮？對入市後想短期「斬纜」的，缺少了樓價升幅抵銷稅款的優勢、準買家發現放盤單位在SSD三年規限期內仍急於放盤，會不會狠狠地還價？還是近期買入投資的，仍相信長升長有，繼續穩「守」，可多留意這兩個月的不同辣招稅數據，將反映市場風向有何變化。

撰文：《經濟日報》專家樓論作者 唐榮