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財經/地產

建屋目標大落後 供應不會憑空出現 棄口號政治 落實造地

2018/12/07
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本周一,運輸及房屋局向立法會講解未來5年的公營房屋建設計劃。2018/19至2022/23年度的5年間,公營房屋(即公屋、居屋、及綠置居)落成量預計為10.08萬伙,與《長遠房屋策略》(《長策》)訂下的供應目標(5年14萬伙)相差約4萬伙或28%,而且沒有任何一年能達到2.8萬伙的年均目標!

然而,坊間沒有討論的是,其實上屆政府在2014年公布《長策》後,官方的說法是︰公營房屋供應量在首5年間短缺會較明顯,但若以10年計會「頭輕腳重」,即之後5年的覓地建屋工作應可「追上進度」,令整體短缺比例由逾30%縮小至約10%。

非建屋土地改劃 已近耗盡

問題是,這個官方預測已維持了連續4年,但首5年供應缺口卻年復年持續出現,幅度只輕微收窄[(a)欄],10年期的總短缺更見擴大[(b)欄]!

我們即將進入4年前所指「10年期的後5年」,若4年前的預測成立︰即公營房屋短缺量由5年間的5.4萬伙[(1)(a)格]收窄至10年內共3.6萬伙[(1)(b)格];那麼最新的5年預測落成量相比供應目標[(4)(a)格]理應已趨向約1.8萬伙(5.4萬減3.6萬)的正數-即出現盈餘,而絕非仍是短缺!土地房屋緊絀情況,非但未見改善,反而似在惡化!

團結香港基金(基金會)於今年4月發表報告,指未來4年公營房屋的主要土地來源是土地改劃,佔總數高達71%!土地改劃就是上屆政府任期內引起極大爭議的「見縫插針」式覓地建屋,把全港210幅原本非建屋土地(如社區設施、開放空間)改作房屋用途。問題是,過去幾年,比較不引起社區反彈的土地都已陸續改劃,意味未來的改劃,反對聲音將愈來愈大,難度愈來愈高!例如,基金會統計指,已成功改劃為公營房屋的用地中,只有32%為綠化用地;但仍在進行改劃以及尚未啟動改劃的用地,比例便達50%和62%!

事實上,幾年前我們似乎仍在把「櫃筒底」的土地用來填眼前的「氹」。例如,2015/16年的預測落成公屋項目中,1.5萬伙來自安達臣道及沙田第52區,佔總數66%︰前者的基本工程早於2008年開始,後者的基礎設施在2009年已經完成!再看看最新情況︰2019/20年的預測落成項目中,6,000伙(或43%)來自市區石硤尾邨、白田邨、東頭邨等的重建項目!

填海不需涉及收地 省時省力

由此可見,本港土地開發停頓達15年,隨着以往剩低的大型填海、新市鎮等可支持大規模發展的優質用地都耗盡後,我們便被迫東拼西湊、見縫插針地依賴改劃、重建等「餅碎」充飢!更尤甚者,這些「餅碎」地由於牽涉安置、賠償、安撫受影響社區等,往往出現延誤,事倍功半!

筆者預測,除非新界東北、洪水橋等新發展區能在未來兩、三年神奇地大幅趕上進度,否則公營房屋建設量「斷崖式」下跌勢成定局,難以挽回!事實上,正如特首在公布《施政報告》後解說,新界東北發展早於2008年啟動,當時預計2015年入伙,至今一塊土地仍未收回!相比之下,大規模填海不牽涉現有居民,能一次過提供大片平坦的可發展用地,明顯是更具成本效益的選項!

兩個月前,全港「土地大辯論」才剛完成。土地供應專責小組(小組)早已把短、中、長期土地供應和需求情況,透徹地向公眾展示,結論實在明顯不過︰土地房屋短缺有如大火把房子「燒通頂」,我們根本就沒有空間「嫌棄」任何土地供應的選項-所有能切實可行增加土地供應的方法,都應該支持!

今天仍有大量屬於「教條派」的反對者,除了某幾種途徑(如收回高球場、棕地和私人農地等)外,其餘方案例如填海一概堅決反對!但就以棕地為例,發展極為困難,因為這些土地上仍有作業,必先另行覓址重置、賠償、拆遷等,往往費時甚久。有趣的是,到真的要開發新界時,同一批人又會在「說風涼話」反對,指原有居民未能做到「不遷不拆」、發展會摧毀原有社區經濟等。

誇大成本不符事實 何必糾纏

這正是關鍵所在︰在缺地困局下,任議員如何聲如洪鐘地羞辱官員,公營房屋都不會憑空出現,解劏房戶的困境。我們根本沒有無痛、不需作出困難取捨的選項!在土地發展的議題上,過去10多年香港已因不斷內耗、議而不決、決而不行而耽誤了許多光陰,我們還有多少個10年可以虛耗?

近日立法會補選中,反對派議員競選政綱居然是以「反對明日大嶼」為主調。更尤甚者,這些參選人仍是搬出「成本太高、掏空儲備」等「老掉牙」理由來反對,但明明過去一個多月,由特首本人、發展局官員、包括我們在內的本地智庫群、工程專家、到38位本地著名經濟學者聯署,都已經由技術可行性到財務回報等各方面,全面回應並反駁種種不實、誇大的指控。

這實在令人懷疑,這些本身就非該範疇專家的反對人士,是否在「念口簧」地「為反而反」﹗

唯一令筆者稍感安慰的是,這些一味訴諸意識形態的政客們未能勝選,希望是反映出香港大部分市民都不接受只有空泛口號的政治主張,進而透過客觀事實、理性思考,以740萬港人的福祉為目標去議政論政,以救災心態支持造地!

編輯︰陳展宏

美術︰陳超雄

撰文: 林奮強 HKGolden50 香港黃金五十 創辦人
欄名: 盛衰關鍵

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