屯門「龍床」盤銷情淡靜，突然喚醒市場對納米單位的戒心，不少業界人士認為納米單位會是2019年樓價領跌者，估計最多可跌3成。其實從近期入伙的納米單位，租金回報理想，納米單位仍有一定支持力。
近期有多位資深地產界人士睇淡納米單位前景，包括美聯物業住宅部行政總裁布少明，認為若貿易戰不再惡化，2019年樓價調整約10%，惟納米單位及細價樓跌幅達15%。其次，長實執行董事趙國雄，認為偏遠地區或供應過剩地區的納米樓，跌幅可達30%。
細戶價跌幅較大 租務需求高
納米單位跌幅比較大，這種說法並無不妥，因為細單位樓價基數細，稍稍回落30至40萬，變相回落1成。例如屯門清河坊麗寶大廈（貼合偏遠地區的納米樓的定義）8樓H室，實用面積239平方呎，11月份以308萬易手，同廈20樓H室，7月份以402萬成交，4個月間樓價相差94萬，跌幅23%。若以太古城兩房單位相比，樓價由1,100萬，回落至998萬，跌幅僅9%。兩個例子相比較，兩個單位樓價同樣回調100萬元，但納米單位跌幅肯定會比中價樓大。
其實，若拋開偏遠地區、供應過剩等背景條件，納米樓的租務市場需求十分龐大，租金回報也能支持樓價平穩。例如3年前推售的紅磡環海‧東岸，提供1,008伙，主打細單位，項目有機會農曆新年前後收樓入伙。但是11及12月共錄得近60宗預租個案，反映這類納米租盤市場需求甚龐大，未有實物參觀已有60個單位被搶租。而租金方面，開放式單位月租介乎1萬至1.2萬元之間，最貴兩房單位僅1.8萬元，租金回報逾3厘。例如1A座高層N室，實用面積194呎，業主3年前以416萬購入，上月以1.05萬元租出，租金回報3厘。租金回報遠比啟德區新盤穩陣。據了解，項目當年吸引大批投資者入市，主要因為發展商推出「開心直通車」的付款辦法，只需付5%訂金，其後每月繳付樓價0.35%，直至入伙為止，餘下約八成樓價，買家入伙時可選用發展商按揭計劃，期內免息，更毋須入息證明。
租金回報勝豪宅 前景非慘淡
而「直通車」計劃首年利率為P減0.5厘，即實際利率4.875厘，還款期最長30年，上述業主首12個月每月供款17,612元，扣除租金即每月約補貼7,112元，相信不用在2019年內大幅減價30%蝕賣。除了環海‧東岸外，近期入伙的納米單位租金回報也相當理想。以西營盤新盤瑧蓺為例，項目32樓J室，實用面積221平方呎，開放式間隔，去年以1,025.2萬元售出，是全港開放式單位新高。項目近日入伙，一個29樓J室，以月租2萬元租出，呎租90元，業主購入價801萬，租金回報3厘；即使以32樓J室計，租金回報仍有2.3厘。
事實證明，上述兩個納米樓的租金回報，相比同區其他豪宅盤理想，可見納米單位的前景，未必會出現骨牌式下跌的慘況。
撰文：唐榮 《經濟日報》專家樓論作者