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高回報撑起納米單位

發佈時間: 2019/01/11

屯門「龍床」盤銷情淡靜,突然喚醒市場對納米單位的戒心,不少業界人士認為納米單位會是2019年樓價領跌者,估計最多可跌3成。其實從近期入伙的納米單位,租金回報理想,納米單位仍有一定支持力。

近期有多位資深地產界人士睇淡納米單位前景,包括美聯物業住宅部行政總裁布少明,認為若貿易戰不再惡化,2019年樓價調整約10%,惟納米單位及細價樓跌幅達15%。其次,長實執行董事趙國雄,認為偏遠地區或供應過剩地區的納米樓,跌幅可達30%。

細戶價跌幅較大 租務需求高

納米單位跌幅比較大,這種說法並無不妥,因為細單位樓價基數細,稍稍回落30至40萬,變相回落1成。例如屯門清河坊麗寶大廈(貼合偏遠地區的納米樓的定義)8樓H室,實用面積239平方呎,11月份以308萬易手,同廈20樓H室,7月份以402萬成交,4個月間樓價相差94萬,跌幅23%。若以太古城兩房單位相比,樓價由1,100萬,回落至998萬,跌幅僅9%。兩個例子相比較,兩個單位樓價同樣回調100萬元,但納米單位跌幅肯定會比中價樓大。

其實,若拋開偏遠地區、供應過剩等背景條件,納米樓的租務市場需求十分龐大,租金回報也能支持樓價平穩。例如3年前推售的紅磡環海‧東岸,提供1,008伙,主打細單位,項目有機會農曆新年前後收樓入伙。但是11及12月共錄得近60宗預租個案,反映這類納米租盤市場需求甚龐大,未有實物參觀已有60個單位被搶租。而租金方面,開放式單位月租介乎1萬至1.2萬元之間,最貴兩房單位僅1.8萬元,租金回報逾3厘。例如1A座高層N室,實用面積194呎,業主3年前以416萬購入,上月以1.05萬元租出,租金回報3厘。租金回報遠比啟德區新盤穩陣。據了解,項目當年吸引大批投資者入市,主要因為發展商推出「開心直通車」的付款辦法,只需付5%訂金,其後每月繳付樓價0.35%,直至入伙為止,餘下約八成樓價,買家入伙時可選用發展商按揭計劃,期內免息,更毋須入息證明。

租金回報勝豪宅 前景非慘淡

而「直通車」計劃首年利率為P減0.5厘,即實際利率4.875厘,還款期最長30年,上述業主首12個月每月供款17,612元,扣除租金即每月約補貼7,112元,相信不用在2019年內大幅減價30%蝕賣。除了環海‧東岸外,近期入伙的納米單位租金回報也相當理想。以西營盤新盤瑧蓺為例,項目32樓J室,實用面積221平方呎,開放式間隔,去年以1,025.2萬元售出,是全港開放式單位新高。項目近日入伙,一個29樓J室,以月租2萬元租出,呎租90元,業主購入價801萬,租金回報3厘;即使以32樓J室計,租金回報仍有2.3厘。

事實證明,上述兩個納米樓的租金回報,相比同區其他豪宅盤理想,可見納米單位的前景,未必會出現骨牌式下跌的慘況。

撰文:唐榮 《經濟日報》專家樓論作者

環海‧東岸在去年有減租2成個案,但回報仍達3厘。