樓價短期難返高峰

樓，肯定在調整，會調幾多？

有講是15%，有講是30%，我不知，但我估計，樓價在2、3年內難再升逾2018年的高價，原因？

⑴有山頂豪宅撻訂

2018年12月31日香港Mount Nicholson頂級豪宅以7.22億元成交，但近日遭買家撻訂，損失高達3,610萬元的訂金。香港地產信息網站Dataelements的數據顯示，2018年以來，截至2018年10月26日，香港已經出現36宗購房違約案例，而2017年全年僅出現9宗。

而這並非個例，還蔓延到香港二手樓市場。2018年8月中旬，新界大埔白石角新樓盤雲滙第二期，一位買家撻訂。按照合同，買家損失樓價5%的訂金，共36.27萬元。

去年開售的元朗錦田北PARK YOHO Milano樓盤也傳出至少5宗買家撻訂的案例，據悉該樓盤每宗成交價在604.38萬元至792.45萬元間，因撻訂導致的訂金損失總額近200萬元。

有認為買樓者撻訂是因為利息上升，但大家都知，美儲局鮑威爾已講明再加息要等啦！買逾7億元物業，你估買斤菜？不看清楚利率走勢就買，怎可能？可能的解釋是資金鏈不繼，要留意，是2018年12月31日買，不夠1個月就撻訂，應是買家荷包突然水乾所致。

⑵李嘉誠警告你

李嘉誠也對香港樓市發聲警告，他認為香港房地產市場2019年或有更大波動，買樓者應當謹慎管理自身財務。

缺乏足夠土地建樓

⑶確認港樓價回落

截至2019年1月11日，中原城市領先指數將至171.92，環比此前一周（2018年12月24日至2018年12月30日）下降1.47%，環比上月下降2.09%，這指數是反映香港樓價變動趨勢，而該指數已經連續4個月下跌，為2016年以來持續時間最長的下跌。

美聯數據顯示，2018年12月全港樓價平均呎價為12,507元，較2018年11月下降2%，其中港島區12月平均呎價為16,521元，較2018年11月下跌0.6%；九龍區平均呎價為14,155元，較2018年11月下跌1.8%；新界區下降幅度較大，12月平均呎價為10,492元，較2018年11月大幅下跌3.8%。

⑷土地供應增加

這個原因最搞笑，香港土地供應是「被提議」增加，土地供應專責小組提出了N個土地增加方法，但筆者認為他們是搞錯了，又或許是港人搞錯了，這個專責小組是提議-再講一次，是提議-不是實行小組，要有地去建樓？先過立法會，再過眾多的社會反對團體、利益團體，沒有十年八載，恐怕沒有足夠的土地可拿出來建樓，除非出現奇迹，可以用郊野公園及大幅度填海，不然，都是望梅止渴，不過都OK的，港府提出大折讓賣樓，確使不少無殼一族口水滿盈，但口水吞了仍會口渴的。

要樓價真跌及穩定下來要能在5年，以至最長10年內，落成逾40萬至80萬個單位，才可以應付一直所講的剛需。而且還要確切執行這些樓是只能住不能炒，但這易嗎？

絕對不易，所以目前的樓價估計跌到2019年第三季就可止咳。

止咳並不代表可再升，而是穩下來而已！因為國內資金會因中美貿戰而限制流出，港府不撤辣招，就會出現有價無市的情況。

有市的，是一手發展商，他們會減價求售，一方面是賣得快好世界（資金回籠），其開售價可以低於二手價。二手市場則會膠着，因為有6成現時業主已供完，如果不是要支持個仔買樓，老竇一定不會賣樓，因為賣咗唯一一層樓，瞓街呀？但如果個仔話，你來我層樓住吖，慈父9成會賣咗自己層樓，去支持個仔買樓。不過，對這類慈父慈母，筆者還是建議個老竇同個仔講，阿仔，你來我間屋住會好啲，因為個仔如果失業、唔生性，一對老嘢都可以靠逆按揭，令自己有退休金，以及為自己同個仔提供遮頭瓦，筆者不是教父母不錫仔女，而是……

可買中港樓股壓倉

⑸地產商籌資金不易

2019年1月12日，王健林表示，應該說萬達已經不是房地產企業，而是以服務業為主、有房地產業務的綜合性企業集團。萬達的地產集團，至此似乎已經完成了被「邊緣化」的過程。

萬達是地產起家，今時主要盈利退出地產業，是因為地產要求大資金，而在未來10年，大地產商要籌大資金似不易，因為環球央行在縮表，雖然中國有放水，但水已不再向地產放（走偏另計），那麼這些地產巨無霸要怎籌錢？萬達之前入主百年人壽，近日綠城應是買了萬達手中百年人壽的貨。地產入主險資，可以有多方好處，目前也不願再多猜測，巴菲特就是先入主了家保險公司，有了平資金來源，錢多便可買大。不少人研究巴菲特揀股之道，但買來買去，你都買不到間可為你提供資金的保險股嘛！你買滙豐，可否叫滙豐借平錢予你？

樓現不宜買，樓股又可宜買？可以的，就是在今時樓市下滑、有困難之時，才好買些樓股壓倉。怎買？

港樓股買有大量土地儲備的；國內樓股買自己本身現金充足、少債務者。

兩地樓股，各自生存因素不同，故要揀也要用上不同指標，講完。呀！未講完，投資有風險，要獨立思考，輸咗不要鬧我。