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但求上車 愈住愈細 港人悲歌

發佈時間: 2019/07/12

「龍床盤」菁雋去年滯銷,最近減價重推,入場費低至173.8萬元,市場反應非常熱烈。反映單位面積大細不是問題,價細、低稅低成本,才是王道。

屯門菁雋去年11月份推出的時候,一個131平方呎開放式單位的定價要285萬元,呎價2.17萬元。個別樓層較高的開放式單位,呎價更超過2.2萬元,貴絕新界西同類戶型。不過,礙於定價太進取,市場未能承受,發展商最終推出27個單位,只成功售出2伙。

「龍床盤」重推 低首期低印花稅

上周四發展商減價重推,實用面積128呎的開放式單位,折實價由173.8萬元,較去年11月份首張價單,入場單位面積少3呎,但入場費低111萬元。

菁雋在上周六開始收票,截至昨日已經收1.2萬票,比已推出的227個單位超購近33.9倍。

樓價高企,一手樓樓價亦不斷創新高,根據利嘉閣地產綜合土地註冊處的數據,今年上半年全港累積錄得12,278宗一手私樓買賣登記,較去年下半年7,864宗升56%,為5個半年度以來首次重越萬宗水平。至於成交金額1,356.9億元,較去年下半年1,133.69億增加20%。

如果用平均樓價來計算,上半年每宗一手樓成交平均價為1,105萬元。按現時印花稅收費,1,105萬元樓價的成交,印花稅為3.75%,即41萬元。但一個173.8萬元的物業,印花稅只是100元,再者,樓價低於400萬元的單位,可以造9成按揭,首期只須17.4萬元。在低首期、低印花稅的情況下,對於投資者來說肯定有一定的吸引力,難怪菁雋收票反應如此熱烈。

資料顯示,對上一個提供低於200萬元的一手盤,已經要追溯至2016年7月份,當時屯門豐連253呎單位,折實入場費197萬元,菁雋是現時市場上唯一提供低於200萬元的放盤。

不吃不喝逾20年 才可置業

1989年上映的電影《再見王老五》其中一幕,鍾鎮濤及張曼玉飾演準新人,跟隨代理去睇樓,參觀一個市區單位,大廳狹窄到不能伸直雙手,廚房沒有空間放雪櫃,睡房門一開就是床鋪,沒有其他走動空間。鍾鎮濤及張曼玉踏進單位時異口同聲說「嘩!乜咁細㗎」,代理回應「市區2,800元租金,去邊度搵呀?」

30年之後,今日景況依然,市民愈住愈細之餘,樓價卻愈來愈貴,負擔更見吃重,按顧問機構Demograhia的數據,樓價佔家庭年收入比率達20.9倍,即要不吃不喝超過20年,才能夠置業。

去年首推時,285萬無人敢買,現時發展商肯大幅減價,兼低首期,低印花稅成本,準買家隨即搶購。這亦反映港人悲哀的一面,單位面積大細不是重點,價細、成功上車才是王道。

撰文:《經濟日報》專家樓論作者 唐榮

編輯:陳展宏

美術:陳超雄

菁雋今次再推的單位部分折實入場費低於$200萬,較去年開價降超過3成,不少本金少、能力有限的買家都大感興趣。(資料圖片)