「生人霸死地」是否合法?澳洲一名男子20年前發現一間坐落於豪宅區的大屋日久失修,心生一念聯絡建築公司將大宅買下,投入大量資金進行改裝翻新,事隔20年已成為價值近千萬港元的豪宅,物業持有人的後代卻突然現身並宣稱自己才是合法繼承人,事件鬧上法庭後終判「霸屋男」勝訴,箇中關鍵為「逆權侵佔」這條法律。
霸佔殘破「豪宅」 豪花百萬大裝修
據英國《太陽報》報道,早於1998年,在澳洲從事地產行業的加托斯(Canny Bill Gertos)於悉尼豪宅區拜訪客戶時,發現附近有一棟3房式獨立住宅,似是日久失修外觀相當殘舊,細問下始知該住宅因擁有人離世而被丟空,已有多年無人居住。
加托斯得悉後立即心生一念,請開鎖工人為舊屋換上新門鎖及裝設門牌,20年來耗資達10萬英鎊(約101萬港元)進行裝修美化,將獨立屋當成自己物業般管理居住,期間亦一度將房間租出,成為他其中一項重要投資。
屋主後代「爭產」 終判佔屋人勝訴
至2017年末,加托斯試圖將住宅註冊至自己名下,過程中聯絡到物業的「真正主人」。住宅原持有人的女兒載思(Joyce)指,上址實為「家族遺產」。她援引當地《產權法》(Real Property Act),認為加托斯應將物業歸還,惟加托斯主張根據另一法律,指任何人擅自佔領該地並居住超過12年,即被視為房屋擁有人。
由於牽涉莫大財產利益,雙方正式於今年就事件對簿公堂。載思認為,加托斯從未公開購買住宅產權,不符合法律標準,惟法官裁決時指,加托斯20年來投入大量資金進行裝修維護,亦有依法繳稅,認為他已履行業主義務,故判加托斯勝訴正式成為房屋擁有人。
最近加托斯以90萬英鎊(約912萬港元)將房屋掛牌出售,如成功賣出,扣除20年來約101萬港元裝修費,仍可「淨賺」約800萬港元,或成為加托斯從事地產工作以來最好賺的一單「生意」。
香港存在同類法例 成功「霸地」門檻高
反觀香港類似法例,根據《時效條例》,業主持有的物業如被人連續霸佔超過60年(官地)或12年(私人土地,亦可引伸至物業),佔用者即可入稟法院,申請成為土地或物業的合法擁有人,亦即「逆權管有」。
單憑霸佔而擁有他人物業看似不合理,惟法庭判決佔用者擁有物業的門檻相當高,例如佔用人在佔用期間不可作出任何承認原業主之行為(如以任何方法繳交租金、尋求其同意對土地或房屋進行修葺、改建等),原持有人亦需從未向佔用人提出收回物業之要求或實質行動,佔用人方可透過逆權管有獲得該地業權。
撰文:鄭禮賢
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霸空置豪宅改造自住20年 靠一條法例坐正做業主【附法律冷知識】 - 晴報 - 時事 - 要聞 - D191104
霸空置豪宅改造自住20年 靠一條法例坐正做業主【附法律冷知識】 - 晴報 - 時事 - 要聞
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2019-11-04
霸空置豪宅改造自住20年-靠一條法例坐正做業主-附法律冷知識