霸空置豪宅改造自住20年 靠一條法例坐正做業主【附法律冷知識】

「生人霸死地」是否合法？澳洲一名男子20年前發現一間坐落於豪宅區的大屋日久失修，心生一念聯絡建築公司將大宅買下，投入大量資金進行改裝翻新，事隔20年已成為價值近千萬港元的豪宅，物業持有人的後代卻突然現身並宣稱自己才是合法繼承人，事件鬧上法庭後終判「霸屋男」勝訴，箇中關鍵為「逆權侵佔」這條法律。

霸佔殘破「豪宅」 豪花百萬大裝修

據英國《太陽報》報道，早於1998年，在澳洲從事地產行業的加托斯（Canny Bill Gertos）於悉尼豪宅區拜訪客戶時，發現附近有一棟3房式獨立住宅，似是日久失修外觀相當殘舊，細問下始知該住宅因擁有人離世而被丟空，已有多年無人居住。

加托斯得悉後立即心生一念，請開鎖工人為舊屋換上新門鎖及裝設門牌，20年來耗資達10萬英鎊（約101萬港元）進行裝修美化，將獨立屋當成自己物業般管理居住，期間亦一度將房間租出，成為他其中一項重要投資。

屋主後代「爭產」 終判佔屋人勝訴

至2017年末，加托斯試圖將住宅註冊至自己名下，過程中聯絡到物業的「真正主人」。住宅原持有人的女兒載思（Joyce）指，上址實為「家族遺產」。她援引當地《產權法》（Real Property Act），認為加托斯應將物業歸還，惟加托斯主張根據另一法律，指任何人擅自佔領該地並居住超過12年，即被視為房屋擁有人。

由於牽涉莫大財產利益，雙方正式於今年就事件對簿公堂。載思認為，加托斯從未公開購買住宅產權，不符合法律標準，惟法官裁決時指，加托斯20年來投入大量資金進行裝修維護，亦有依法繳稅，認為他已履行業主義務，故判加托斯勝訴正式成為房屋擁有人。

最近加托斯以90萬英鎊（約912萬港元）將房屋掛牌出售，如成功賣出，扣除20年來約101萬港元裝修費，仍可「淨賺」約800萬港元，或成為加托斯從事地產工作以來最好賺的一單「生意」。

香港存在同類法例 成功「霸地」門檻高

反觀香港類似法例，根據《時效條例》，業主持有的物業如被人連續霸佔超過60年（官地）或12年（私人土地，亦可引伸至物業），佔用者即可入稟法院，申請成為土地或物業的合法擁有人，亦即「逆權管有」。

單憑霸佔而擁有他人物業看似不合理，惟法庭判決佔用者擁有物業的門檻相當高，例如佔用人在佔用期間不可作出任何承認原業主之行為（如以任何方法繳交租金、尋求其同意對土地或房屋進行修葺、改建等），原持有人亦需從未向佔用人提出收回物業之要求或實質行動，佔用人方可透過逆權管有獲得該地業權。

撰文：鄭禮賢