碧桂園服務可塑性高

上次提到，物業管理公司在內地的發展前景樂觀，尤其是龍頭物管公司，當中在港上市的龍頭物管股有4家，包括碧桂園服務（6098，碧桂園旗下）、中海物業（2669，中國海外旗下）、雅生活服務（3319，雅居樂旗下），以及去年底剛上市的保利物業（6049，保利集團旗下）。

管理面積稱冠上市同業

在這4家公司之中，我個人較偏愛由碧桂園（02007）分拆出來的碧桂園服務。該公司於2018年6月以介紹形式上市，故沒有招股價，首日掛牌收報10元，昨日收報35.1元，即是兩年不到，股價已經升了兩倍半！

某程度來說，碧桂園服務和雅生活服務是帶起今次物管股熱潮的股份（雅生活服務也是於2018年上市的），但論上市歷史，其實中海物業才是最「老」資格。該股早於2015年底已經從中國海外（00688）分拆上市，但一直未能掀起熱潮。

碧桂園服務是目前物管股之中，無論合同管理面積（即是所有簽了合約的管理面積）或收費管理面積（又稱在管面積，即已經有收入的管理面積），都是最大的一家。

截至2019年年底，碧桂園服務的合同管理面積是6.85億平方米，收費管理面積是2.76億平方米（見附表）。我相信，除着母公司不斷有新物業落成，這兩個數字會不斷上升，意味着她們的收入和盈利都會保持增長。

碧桂園服務2019年的總收入達到96.45億元（人民幣，下同），增長1.06倍，稅後盈利16.7億元，增長81%，也是4大龍頭中最勁的一家。

前年起拓展「三供一業」

另外從前年開始，碧桂園服務開始拓展「三供一業」的業務，這項業務未來可能為碧桂園服務提供另一個增長動力。所謂「三供一業」，其實是指供水、供電、供暖和物業管理。

這裏要提供少許背景資料。話說以前的大型國企，又稱央企，她們除了從事本業之外，還要為職工提供宿舍，以至各種生活所需。但這樣其實是很沒有效率的，因為國企不是專長於這些東西。於是，幾年前，國企改革也包括把這些服務剝離，然後判給國營的物管公司負責，也有些會判給其他民營的物管公司，碧桂園服務就率先拓展這方面的業務。這些業務的好處是規模龐大，但毛利率會較低，甚至會拉低整體的毛利率。不過，這些是穩定的收入來源，只要服務質量能夠提升，未來會有提價空間。我相信，其他大型物管股也會朝這方面發展，但碧桂園服務在此已佔了先機。

因此，平衡過各方面的因素後，我仍然偏愛碧桂園服務，就是貪她的可塑性較高。今次疫情過後，大型物管公司又可能有更多收購機會，碧桂園服務必然可以分一杯羮。

只可惜，經過近兩年的上升，碧桂園服務的估值絕不便宜，以2020年的預測市盈率約42倍計，雖然不是4大物管龍頭之中最貴的一家，但跟騰訊（00700）和阿里巴巴（09988）等科網龍頭股，似乎有過之而無不及呢！

姊妹們，如果妳想買一些有增長又有防守性的股份，物管股確實是不錯的選擇，而碧桂園物業是可以優先考慮的，大家不妨逢低收集！

（本欄逢周一、三、五刊登）

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