【樓換樓秘技】換樓大作戰之「售後租回」咩玩法？但要注意4大關鍵位

每日嘅賣樓個案當中，有唔少都係「樓換樓」，而呢啲業主為咗預備資金俾新居首期，通常都唔想先預支DSD（雙倍從價印花稅），所以會「先賣後買」，不過咁樣喺賣出舊居、搬入新居之前，就需要短租一個單位住住先，短則兩、三個月，長則半年，於是有啲賣家會提議「售後租回」，成交後有一段時間繼續租住物業，直至成功換樓為止。

對於想樓換樓嘅原業主，「售後租回」最大嘅好處有兩個，首先係可以搬少一次屋。如果賣出舊屋，新屋又未入得伙，出去短租單位就需要搬兩次屋，先可以完成整個換樓過程。個個都知搬屋有幾麻煩，如果同新買家夾到「售後租回」，就只需要搬一次就搞掂，慳返唔少搬屋同租迷你倉嘅使費。

第二個好處係慳佣，如果賣樓嗰陣傾埋「售後租回」，通常會搵負責買賣物業同一個地產經紀處理埋短租租約，由於之前雙方都各自俾咗經紀佣金，咁通常都唔使再俾，咁又慳返幾千蚊。

不過通常呢類「售後租回」短期租約，同與一般短租有啲唔同，有以下4點需要注意：

1）一次過俾晒租金

由於租約時間較短，賣家通常要一次過向新買家支付所有租金，又或者事先同新買家商量定，如果「售後租回」租金可以收平啲，樓價都可以再減少少。

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▲「售後租回」對樓換樓嘅原業主嘅好處之一，係可以搬少一次屋。

2) 不打釐印

出租物業向銀行申請按揭，跟指引成數最高只有5成，壓力測試要求亦會提高，所以如果新買家打算借高成數按揭，「理論上」係唔可以將單位出租，所以如果短租只係兩、三個月，租約好多時都唔會打釐印，俾晒租金後，租約由經紀保管就可以。

3）臨約寫唔寫明

有時賣家都會想喺臨約寫明賣後租回條款，比如買家同意幾多個月內仍然居住物業，同點樣俾租金，不過申請按揭銀行要睇買賣合約，如果俾銀行知道有「售後租回」條款，都有機會影響按揭審批（如申請9成按保），不過如果只係兩至三個月，唔少銀行都會照當自住批，需要事先問定銀行。

4）交吉唔交匙

通常售後租回同樓宇買賣，係分開兩件事處理，所以買賣雙方會照一般做法簽買賣合約、落訂、驗樓同俾尾數等。唯一唔同係賣家喺交吉當日可以唔使交鎖匙，而水電煤差餉等嘅轉名手續，都會等短租約完結後先搞。

編輯：唐婉琦

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