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房屋政策須因時制宜

發佈時間: 2020/09/18

「如果係買嚟自住嘅,點都要上咗車先。」在進退維谷之際,耳邊總會響起上述聲音。俗稱「上車」的首次置業,乃人生大事,今時今日,平民百姓,自首次置業起計,假設期間無忽然發達付清貸款、無樓換樓,乖乖按月供款,怕且也要20年才能完成人生大業。

上車難,更難在於儲夠首期上車,現實是,準買家大多有能力應付每月供款,只是苦於付不起首期。說到首期,自2008年金融海嘯以來,美國聯儲局從量寬到無限量寬,印鈔再印鈔,資產價格水漲船高,對有意上車人士而言,更是吃力,樓價高企,上車門檻愈來愈高。

即使不擔心首期與供款,上車人士還要通過收入測試和壓力測試。現行的收入測試,要求供款上限為收入的50%,即假設買500萬元的樓,上車人士收入要達3.7萬元以上,看似還好。惟月入3.7萬元仍不足以上車,要銀行批出樓按申請,上車者還要通過金管局要求加息3厘後,買家供款佔收入仍在60%以內的另一重壓力測試。即是說,上車人士收入要達到4.9萬元以上才可成功上車。然而,從今年第二季數據可見,全港不足3成的香港家庭住戶月入高於44,999元,香港地,上車真艱難。

假如是樓價1,000萬元以上的單位,按揭上限更只是50%。其實樓價1,000萬元以上的首期要求亦應循序漸進下調,實在沒有任何科學根據按揭成數需要由8成突然轉為5成,樓價1,000萬至1,500萬元的首期是否可下調至3成?樓價1,500萬至1,800萬元的首期又是否可下調至4成?

首期之高,影響所及,自住人士要升級換樓只能望門興嘆,無殼蝸牛慘,想換個較大的殼都高不可攀,細屋未能搬大屋,連帶二手盤流動性也受壓,縱使成功上車,亦因政策僵化,難以樓換樓改善居住環境修成正果。當今社會局面與房屋問題未必直接因果關連,惟成功上車置業安心供樓,肯定有利社會穩定。

(本欄逢周一、三、五刊登)

撰文: 胡孟青 港媽、財經評論員
欄名: 留給囝囝