買樓陷阱｜港女誤買豪裝居屋涉非法改建 銀行拒批按揭撻訂蝕74萬

廚廁對調、改開放式廚房在近年家居裝修十分常見，不過有經常分享居屋上車心得的Youtube頻道分享，一位港女早前睇中一個620萬的豪裝居屋單位，惟因成交價較估價高，申請按揭時銀行派員上門評估，意外揭發單位裝修涉及非法改建工程，令按揭無法批出，最終被「殺訂」62萬元及支付佣金12.4萬元，損失慘重，業主也要花約25萬元將單位還原。

Youtube頻道「叻媽教室」最近分享一個案例，一位女士今年物色樓盤時，看中一個居屋屋苑的兩房單位，業主於約5年前買入，並花50萬元豪裝，更改全屋佈局，將廁所和廚房對調，將廁所搬到原本廚房位置，面積較以往細，而廚房則改成開放式設計。直到今年，業主決定放盤並叫價為620萬。雖然早前樓上同室號單位以580萬賣出，惟因女事主鍾愛該單位裝潢，認為設計獨特、有空間感，在經紀游說下決定購買。

女事主向經紀查問有關銀行估價時，經紀指單位並非凶宅，加上她有足夠首期，即使銀行估價不足亦無問題，故決定簽約落細訂，再簽正約共付62萬元。

然而，當女事主到銀行申請按揭時，銀行職員發現該單位價格較近期成交為高，故建議安排估價師上門再作評估。未料估價師上門時，發現單位改動較大，包括廚廁對調、全部喉管改位重鋪，工程又無向屋宇署申請，與單位圖則不符，遂將情況向銀行報告，最後銀行拒批按揭。

銀行當時又指，即使女事主向其他銀行申請按揭，都會獲拒批，令女事主只可以「Full Paid（付全數）」，否則便要撻訂。女事主曾向業主要求退訂，卻被對方拒絕，經紀也表明即使無法成交，亦要支付雙方佣金。

買家撻訂損失逾70萬 業主花25萬還原

女事主只好諮詢律師意見，對方指因廚廁對調屬大工程，加上她曾上門睇樓，相信會發現單位曾作出改動，故難以證實業主和經紀有刻意隱瞞，意即因其個人疏忽而引致，追究甚為困難。最終女事主被「殺訂」62萬元，更要支付雙方共12.4萬元佣金。

至於業主方面，由於曾向銀行申請按揭，因被揭發單位曾進非法改建，並被要求在指定時間內將單位還原，最後要花費約25萬元按圖則還原廚廁。

籲買樓留意有否非法改裝

「叻媽教室」指出，不少人在居屋裝修時都會改裝廚廁，主因可解決「開門見廁」的風水問題，以及改成開放式廚房增加空間感，然而廚廁對調等工程有機會涉及5大問題︰

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最後，「叻媽教室」呼籲買二手樓時，要注意有沒有涉及非法改裝，並提醒在裝修時也要考慮防條例和衛生條例等，切勿以身犯法，確保裝修工程在合法情況下進行，否則會影響日後出售。

改開放式廚房要入則

資深驗樓師詹濟南接受《晴報》訪問時指，如果將梗廚改建為開放式廚房，當中涉及拆除耐火牆﹑門；而改裝浴室後，如將糞渠接駁至雨水渠﹑亂駁氣喉等，均屬違法。他提醒裝修時「廚廁對調」需符合《建築物條例》，包括要有耐火牆及門，並應入則申請，確保工程合符條例。

另外，詹Sir認為「廚廁對調」雖然或令空間較為好用，但並不建議：

「調位後會產生衛生問題，樓上樓下廁所抽氣扇抽出的空氣，容易流入自己的廚房。」

一站式的裝修服務平台「好師傅」接受《晴報》訪問時亦表示，如果工程涉及由梗廚改造成開放式廚房，則需要向相關部門入則申請。根據《建築物條例》要求廚房要有耐火結構，不能隨便改動，而開放式廚房不能有明火，並需加裝相應的消防設備，根據屋宇署網站，未經批准設置開放式廚房，可能會因涉及結構構件而違反《建築物條例》。

「好師傅」提到，TIA Interior室內建築設計師暨執行董事Timothy Cheng曾就相關議題作出建議，業主應先查閱大廈公契是否容許合法改動，再根據《建築物條例》需聘用合資格人士，包括建築師或測量師等，查閱圖則了解改建的地方是否涉及結構，例如結構牆。當知道屬非結構時，便可向屋宇處入則申請進行改建。

部分內容獲「叻媽教室 ｜SuperMaMa Classroom」授權刊登。

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撰文：劉紀瑩