唐德玲
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3條紅綫 困擾所有內房股?

發佈時間: 2021/07/26

3條紅綫 困擾所有內房股?

姊妹們,上日的文章中提到,「3條紅綫」困擾着中國恒大(3333,下稱恒大),但其實,不止債務比重較高的恒大受此困擾,即使負債較低、財政相對穩健的內房股,同樣受到「紅綫」的壓力。

那麼,這「3條紅綫」到底有甚麼威力,能夠困擾一眾內房股?我告訴姊妹Kammy,中央政府為了控制房企過度借貸,去年中實施了「3條紅綫」監管政策,要求房企的資產負債率不得大於70%(扣除買家的預付款後的資產)、淨負債比率不得超過100%,以及手頭現金要高於短期負債的一倍。

Kammy馬上問我,恒大是否觸碰了這「3條紅綫」?

「對的,截至今年3月底止,恒大仍未能通過該「3條紅綫」,跌入紅色類別的房企,後果就是不能再增加負債。」

「中央推出『3條紅綫』政策之後,恒大不是已經積極減債嗎?她主要靠賣樓所得的資金償債?」

恒大拆業務上市集資

「對,因為不可以增加負債,最直接和簡單的方法就是加速賣樓,盡快套現。另外,恒大也積極分拆有潛力的業務上市,例如去年底分拆物管公司恒大物業(06666)上市;又或者,已經上市的公司就不斷配股集資,例如恒大汽車(00708)等等。而市場也傳出,恒大正積極分拆從事糧油食品業務的恒大冰泉上市,希望籌集更多資金。」

「但如果恒大由去年起已經積極減債,照計應該有點效果,不至於陷入財政危機吧!」

「先回應妳第一部分的問題,不錯,恒大自從去年起積極減債後,總負債已經由去年高峰的8,743億元(人民幣,下同),減至去年12月底的7,100多億元,目標是到今年6月底降至6,000億元以下,令到淨負債水平降至100%以下(暫未公布此目標是否已達成),明年6月底降至4,500億元以下,2023年6月底再降至3,500億元以下,以達至安全水平。另外,現金短債比率超過一倍的目標就希望今年底達到;資產負債率降至70%以下的目標,就希望明年底達到,完全實現『紅轉綠』的目標。」

「咦,即是還有一年多,恒大才完全達標呢!妳說完全不能達標就不能再增加負債,即是如果有一項達標也可以增加負債?『3條紅綫』都通過又是否可以增加更多負債?」

「可以,根據要求,如果只有一項達標,每年只可以增加5%負債規模,兩項達標就可以增加10%,3項都達標,即是屬於綠色類別的房企,每年就可以再增加15%債務規模。」

國企內房財政較穩健

「那麼,在港上市的內房股之中,除了恒大之外,有哪些是3項都不達標?又有哪些是3項都達標呢?」

「據統計,以去年底止計算,在港上市的大型內房股之中,除了恒大之外,中國富力(02777)也未能通過『3條紅綫』,而中國海外(00688)和華潤置地(01109)這兩家國企內房則能通過『3條紅綫』的測試,其餘大部分都有至少一項不達標!」

「咦,聽妳這樣說,國企內房股的財政比較穩健?」

「整體來說是的,因為大部分民營的內房企業為了爭取市場佔有率,都喜歡利用借貸,這難免會令到她們的負債水平處於危險邊緣,因為萬一銷售情況不理想,資金回籠不如預期,財政就可能出問題,也因此,中央政府才出手干預。但國營的內房企業始終較保守,不會盡借,所以整體財政也會較穩健。」

「那麼,如果要炒內房,即是應該選國企內房?」

「某程度上,這是較安全的,但我可以告訴妳,無論國企或民企的內房,同樣受『3條紅綫』困擾,妳看她們近年的股價表現便知道。」

(待續)

tong_lydia223@yahoo.com.au

(本欄逢周一、三、五刊登)

撰文: 唐德玲 作者從事理財策劃工作逾十年,並擁有認可財務策劃師資格。
欄名: 女人筆金心