房是住的 內房股是炒的？

姊妹們，連續兩次提到，內地針對房地產企業的金融監管政策「3條紅綫」，令內房企業的經營環境蒙上陰影。

中國恒大（3333，下稱恒大）是其中負債較高的內房股，到目前為止，她仍然未能通過該「3條紅綫」，意味着她不能再增大負債規模，只有靠分拆業務和加快賣樓去集資減債。

最近有內地銀行凍結該公司旗下一家附屬公司的戶口，觸發新一輪債務危機。我的姊妹Kammy對內房股有少許情意結，所以也特別關心內房股的前景。

我告訴她，「3條紅綫」的監管政策，不但打擊負債較高的房企，即使正常營運的房企，也受到一定壓力。

負債高房企割價賣樓

「我有點不明白，其實，如果財政健全、負債較低的房企，這次應該是一次機會搶佔市場呢！」Kammy跟我分享她的看法。

「嗯，果然有商業頭腦。妳說得對，過去很多房企，尤其是民營的房企，為了盡快搶佔市場，一般都會利用高槓桿的方式擴展，這個政策對她們的打擊最大。因此，中長綫來說，本來是龍頭，而且負債較低、財政健全的房企，在競爭上會有一定優勢。但短綫來說，她們卻會面對削價競爭。」

「嗯，我明白了，妳的意思是，負債高的房企，都會傾向減價賣樓，所以會對其他房企造成壓力。」

「聰明！據悉，恒大在過去一年都已經不斷割價賣樓。另一邊廂，中央仍然未放開對置業者的限購和限貸令，看來內房股還需要捱一段時間呢！」

「那麼，我們應該買內房股嗎？」Kammy猶豫地問。

「妳記得習主席對於樓房的評論嗎？」我問Kammy。

「嗯，是『住房不炒』還是『房是住的』？」Kammy想了一想之後說。

「都對！如果妳問我，我可以補一句︰『房是住的，但內房股是炒的！』」

「哈哈，有意思！妳認為內房股只可以用來投機？」

「這樣說吧，房地產市場從來都是高風險的。試想想，發展商，即賣家，主要是靠融資來發展物業；而置業者，即買家，同樣是靠融資來購房，在雙重槓桿的情況下，只要房地產市場有少許風吹草動，都可能造成很大震盪呢！」

「妳說得對，而且，中央政府也不會太放過地產市場的監控呢！」

「對呀，因為物業本身既有實用價值，但也有投資價值，加上涉及的金額不菲，所以中央是不會放鬆的。」

兩大國企內房息率高

「所以，妳認為內房股不值得長揸？」

「我認為，大部分內房股都只宜短炒，只有兩隻可以用收息的心態視之，作長綫投資。」

「哪兩隻？」

「分別是中國海外（00688）及華潤置地（01109）。」

「這兩隻都好像是國企內房呢！」

「對呀！但這不是重點，最重要是她們的經營相對保守，財政健全，所以都能通過『3條紅綫』的考驗。還有一點，就是她們的息率都算高，尤其是中國海外，預測息率逾7厘，而華潤置地也逾5厘。不過，論股價走勢，則以華潤置地更佳。」

「這兩隻都是內房的龍頭？」

「對呀，正如我剛才所說，中長綫來說，『3條紅綫』最終會更鞏固大型內房的地位，我相信中國海外和華潤置地正正就是這類內房。」

「明白，等我好好的研究一下。」

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（本欄逢周一、三、五刊登）