加息周期令供樓失預算？是時候轉用定息按揭？

發佈時間: 2022/03/25

美國正式進入加息周期，美聯儲月中議息後宣布加息0.25厘，更明言不排除5月直接加息半厘。雖然本港最優惠利率（P）未有調升，但1個月拆息近期已開始抽升，增加供樓開支，那麼現時轉用定息按揭是否「值博」？

定息按揭（定按）指在指定年期內，按揭利率及每月還款金額均固定。按揭證券公司恒常化後的定按計劃，最新利率為10年期2.1厘、15年期2.25厘、20年期2.40厘，申請期至本月底，不排除利率之後會隨拆息上升。

參考上次2015至2019年加息周期，美國在加息9次合共2.25厘之後，香港銀行才象徵加了一次P，幅度為0.125厘，影響看似輕微，但與H按相關的1個月拆息趨勢卻貼近美息，由2015年平均約0.23厘逐步上升，至18年底升至2.3厘，19年中更一度升至2.9厘。

現時轉定按仍蝕息不設回贈欠吸引力

因此業主或準業主現時選用定按，可謂一場「博奕」。如果相信未來幾年拆息會隨美息持續上升，可考慮轉定按及早鎖定未來供款，但現時新批定按利率會較H按高，變成「蝕前贏後」。昨日（24日）1個月拆息升穿0.3厘，H按實際利率約1.6厘，以「封頂位」一般2.5厘計，拆息要升穿1.2厘才觸及封頂。

由於現時拆息距離封頂仍有一段距離，甚至會否升至封頂仍是未知數。如定息期內無大規模加息，拆息亦一直低於預期，就等同蝕息給銀行，故大多數業主仍會選擇觀望，加上定按一般不設現金回贈或高息掛?戶口，罰息期亦達3年，除了不須壓測外，現階段吸引力仍不及其他按揭計劃。

編輯：唐婉琦

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